Soovitatav on alati sõlmida kirjalik üürileping, sest ehkki seadus võimaldab üürilepingut sõlmida ka suuliselt, on vaidluste korral poolte tahet ja kokkuleppeid parem tõendada.

Kindlasti on väga paljud inimesed enda eluruumi (elamu või korteri) üürile andnud või siis ise eluruumi üürile võtnud. Sobiva üüripinna või üürniku leidmisel on järgmiseks sammuks sõlmida üürileping. Siinkohal tekib alati pooltel küsimusi, et millist üürilepingut sõlmida.

Lepingu sisu osas on aga mitmeid asjaolusid, mida peab arvesse võtma.

Eluruumi üürilepingu sõlmimisel tuleb tähele panna, et võlaõigusseadus sätestab mitmeid piiranguid, mida ei või lepingus kokku leppida või mis on tühised algusest peale, kui need siiski lepingusse kirja pannakse.

Nii näiteks on tühine kokkulepe, millega kohustatakse eluruumi üürnikku lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi. Samuti on tühised õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seaduses sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduvad kokkulepped.

Teine asjaolu, mille kohta alati vaidlusi ja küsimusi tekib, on üürilepingu ülesütlemise alused ja tähtajad. Nimelt, kui üürileping on sõlmitud tähtajalisena, siis seaduse kohaselt ei saa sellist lepingut ilma mõjuva põhjuseta üles öelda.

Mõjuvad põhjused on toodud võlaõigusseaduses. Ka lepingus võib mõjuvaid põhjuseid loetleda, kuid need peavad olema objektiivselt mõjuvad. Näiteks ei saa mõjuva põhjusena käsitleda seda, kui üürileandja soovib lepingu lõpetada seetõttu, et ta tahab eluruumi ära müüa.

Üürnikul on õigus eluruumi kasutada sõltumata sellest, kes on asja omanik, sest seaduse järgi kehtib üürileping edasi ka uue omaniku suhtes.

Kui üürileping sõlmitakse tähtajatult, siis saab sellise üürilepingu üles öelda igal ajal olenemata põhjusest, teatades ette kolm kuud.

Tihti tahetakse eluruumi üürilepingusse panna punkt, et üürileandjal on õigus tähtajaline leping lõpetada sõltumata põhjusest, teatades sellest mingi kindel aeg ette. Selline punkt eluruumi üürilepingus piirab üürniku õigusi ning on seega tühine.

Siinkohal tulebki selgitada, et kui eluruumi üürileping sõlmitakse kindla tähtajaga, antakse üürnikule lubadus, et selle aja jooksul saab üürnik seda korterit või maja oma koduna kasutada. Seega oleks lepingu ilma põhjuseta lõpetamine üürniku õigustega vastuolus. Üürnikul on õigustatud ootus, et ta ei pea üüripinnalt varem lahkuma, välja arvatud muidugi juhul, kui ta ise üürilepingut rikub.

Lepingu sõlmimisel tuleks tähelepanu pöörata ka sellele, kelle tasuda jäetakse kõrvalkulud (kommunaalmaksud). Kui lepingus nendest juttu ei tehta, siis seaduse kohaselt tasub kõik kommunaalmaksud üürileandja ise. Kui üürniku kanda jäetakse mingid kommunaalmaksud, siis peavad need olema sellised, mis on seotud asja kasutamisega. Näiteks ei lähe selle alla korteriühistule tasutavad remondifondi rahad, sest üürnik ei saa sellest otseselt kasu. See võiks kõne alla tulla siis, kui tegemist on väga pikaajalise, näiteks 10aastase üürilepinguga.

Üüri ja kõrvalkulude maksmise osas tuleks kindlasti kokku leppida maksmise tähtajad, tuues välja konkreetse kuupäeva igas kuus.

Võiks ka seda täpsustada, kas üüri makstakse ette jooksva kuu eest või siis eelmise kuu eest. Tavaliselt makstakse üüri ette.

Üürileandja ei tohiks üüri tõsta tihedamini kui ühe korra aastas

Kui tegemist on pikaajalise üürilepinguga, siis võib esile kerkida ka üüri tõstmise küsimus.

Eluruumi üürilepingu puhul näeb jällegi seadus ette piirangu, et lepingu kestus peab olema vähemalt kolm aastat ning üür ei tohi tõusta rohkem kui üks kord aastas. Samuti peab kokkulepe, et üüri võidakse nendel alustel tõsta, sisalduma üürilepingus.

Enne üürilepingu sõlmimist tuleb kontrollida, kas isik, kellega lepingut sõlmima asutakse, on eluruumi omanik või volitatud isik.

Üürileandja peab olema isik, kellel on võimalik tagada ruumi kasutamine.

Puudulikust lepingust tingitud riskide maandamiseks on soovitatav inimestel, kes igapäevaselt lepingutega ei tegele, kindlasti kasutada üürilepingu sõlmimisel kinnisvarafirma abi. Tavaliselt on suurematel firmadel juristid, kes parandavad ja täiendavad lepinguid ning viivad sisse muudatusi vastavalt seaduse muutumisele, ja hiljem probleemide ilmnemisel on need lepingud üldiselt ajakohased ja korrektsed.

Leping peab olema kooskõlas seadusega

kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine;

kui üürileping on sõlmitud tähtajalisena, siis seaduse kohaselt ei saa sellist lepingut ilma mõjuva põhjuseta üles öelda;

üürnikul on õigus eluruumi kasutada sõltumata sellest, kes on asja omanik;

lepingu ilma põhjuseta lõpetamine on üürniku õigustega vastuolus.
Allikas: Rime Kinnisvara

Originaalartikkel