Toome lugejateni 2016. a novembris kinnisvaraga seotud neli Riigikohtulahendit. Esiletõstetavateks lahenditeks on:
- ebamõistlik viivis tarbijaga sõlmitava eluruumi üürilepingu puhul;
- parkimiskorra kindlaksmääramine kaasomanike vahel;
- kohaliku omavalitsuse õigust tühistada planeering ning kohustus planeeringu menetlemiseks mõistliku aja jooksul;
- erateele sundvalduse seadmine.
Ebamõistlik viivis tarbijaga sõlmitava eluruumi üürilepingu puhul, tsiviilasi nr 3-2-1-118-16
Kohtuasjas selgitati veelkord tarbijaga sõlmitava lepingu põhimõtteid. Üürnik ei andnud korteri valdust üürilepingu lõppemisel üürileandjale üle, mistõttu leping muutus tähtajatuks. Üürileandja nõudis edasi üüri aja eest mil korter oli üürniku kasutuses. Kuna üürnik üüri ei tasunud, nõudis üürileandja viivist. Üürilepingus olid pooled kokku leppinud, et viivise määr on 0,5% (s.o 182% aastas) tasumata summast päevas. Riigikohus leidis, et tarbijaga sõlmitud lepingu puhul on kokkulepe, millega viivise määr ületab kolmekordset seaduse järgset viivise määra, tühine. Antud juhul ületas viivisemäär seadusejärgset määra üle kahekümne korra.
Parkimiskorra kindlaksmääramine kaasomanike vahel, tsiviilasi nr 3-2-1-87-16
Kinnistu kaasomanike vahel tekkis vaidlus parkimiskorra kindlaksmääramisel. Kohus rõhutas taaskord, et parkimiskorra kindlaksmääramine on käsitletav kaasomandi kasutuskorra kokkuleppena ning selleks on tarvis kõigi kaasomanike nõusolekut. Kui kaasomanikud parkimiskorra küsimuses kokkuleppele ei jõua, tuleb pöörduda kohtusse nii nagu ka iga muu kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Seejuures ei lähtuta parkimiskohtade jagamisel üksnes kaasomandi mõtteliste osa suurusest, vaid hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, kõigi kaasomanike ühistest huvidest, senisest kasutuskorrast, pooltevahelistest suhetest jm olulistest asjaoludest.
Kohaliku omavalitsuse õigus tühistada planeering ning kohustus planeeringu menetlemiseks mõistliku aja jooksul, haldusasi nr 3-3-1-23-16
Vald kehtestas üldplaneeringu, kuid tühistas selle pool aastat hiljem. Põhjenduseks oli üldplaneeringu kehtestamine põhjenduskohustust rikkudes- puudusid põhjendused ning motiivid planeeringu kehtestamiseks. Samuti polnud kehtestamismääruses viiteid dokumentidele, kust puuduolevaid põhjendusi leida.
Kohus märkis, et haldusorgan peab vältima haldusakti kehtetuks tunnistamist vaid menetlus- või vormivea tõttu. See kehtib ka haldusorgani enda haldusakti kehtetuks tunnistamisel. Vald tunnistas, et üldplaneering kehtestati läbimõtlematult ning seega oli tegu ka sisulise ja olulise kaalutlemisveaga ning pole välistatud, et korrektse kaalumise ja põhjendamise korral poleks üldplaneeringut sellisel kujul kinnitatud.
Isik soovis ka planeeringuga muuta kinnistute sihtotstarvet, kuid kohalikul omavalitsusel pole kohustust maa kasutustingimusi ilmtingimata muuta. Kohus selgitas, et kohtult ega kohalikult omavalitsuselt ei ole seetõttu õigust nõuda ka konkreetse sisuga planeeringu kehtestamist.
Küll saab aga huvitatud isik nõuda, et planeerimismenetlus viiakse lõpule mõistliku aja jooksul ning et otsus oleks läbikaalutud ja põhjendatud. Kui planeeringu osas on pooleli kohtuvaidlus, ei takista see vallavolikogul uue planeeringu kehtestamist olukorras, kus vaieldakse menetluslike, mitte sisuliste küsimuste üle. Sellisel juhul asendaks uus planeering varasema.
Kui menetlusosalised mõistliku aja jooksul kokkuleppele ei jõua, peab omavalitsusüksuse volikogu otsustama, kas vastuväited on põhjendatud. Vastavalt sellele tuleb planeering kas kehtestada muutmatult, kehtestada muudatustega või jätta kehtestamata. Ebamõistlikku viivitust ei õigusta ka soov vältida kohtuvaidlust. Terava huvide konflikti korral võib kohtuvaidlus olla paratamatu. Sellisel juhul on oluline järgida menetlusreegleid, kaaluda olulisi asjaolusid ja planeerimisotsust põhjendada. Põrkuvate huvide omavaheline kaalumine on omavalitsusüksuse pädevuses ja sinna kohus kaalutlusreeglite järgimise korral ei sekku. Vald peaks küll planeerimismenetluses menetlusosalistega ühisosa leidma, kuid sellega ei tohi lõputult viivitada. Arvestada tuleb ka, et ümbruskonnas asuva kinnistu uus omanik on varasema omaniku eriõigusjärglane kõigis planeerimisõiguslikes suhetes, mis puudutavad kinnistut. Isikul on kinnistu omandamist kaaludes võimalik arvestada juba kehtestatud planeeringuid, sh selliseid, mille kehtestamise üle peab volikogu mingil põhjusel uuesti otsustama.
Erateele sundvalduse seadmine, haldusasi nr 3-3-1-57-16
Otsuses selgitatakse eraõiguslikule teele sundvalduse seadmise aluseid. Käesoleval juhul oli tegemist detailplaneeringu koostamise kohustuseta alaga ja üldplaneeringus oli ette nähtud, et vastav tee määratakse avalikuks kasutamiseks. Sundvaldus seatigi üldplaneeringu elluviimiseks. Antud juhul oli eratee omanikuga varasemalt sõlmitud leping avaliku teena kasutamiseks, kuid omanik ütles lepingu üles. Tee oli vajalik viiele naaberkinnisasjale pääsemiseks. Seetõttu oli vald sunnitud kasutama sundvalduse seadmist.
Kohus selgitas, et kohaliku omavalitsuse kohustus on tagada kehtestatud planeeringute järgimine. Üldjuhul on eratee avalikuks kasutamiseks määramiseks vajalik leping omanikuga. Sundvaldust võib rakendada siis, kui eesmärki pole võimalik isiku õigusi vähem piiravamal moel saavutada. Isiku keeldumist lepingu sõlmimiseks saab pidada olukorraks, kus eesmärki pole võimalik isiku õigusi vähem piiravamal moel saavutada. Sundvalduse seadmine on kinnistu omaniku jaoks vähem piiravam meede kui sundvõõrandamine.
Sundvalduse seadmine toimub kahes osas, ühe otsusega otsustatakse sundvalduse seadmine ja kohaliku omavalitsusüksuse otsuse alusel kantakse sundvaldus kinnistusraamatusse. Seejärel tehakse kohaliku omavalitsuse poolt eraldi otsus tee avalikuks kasutamiseks määramiseks.
