2018. aasta 1. jaanuaril jõustub juba 2014. aastal vastu võetud korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Sellega asendatakse kaks praegu kehtivat seadust (korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus) ühega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted.

Uue seaduse järgi hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku (korteriühistu) kaudu. Olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse kaudu, loob riik ise korteriühistu.

Justiitsministeerium on lühidalt ja ülevaatlikult kirjeldanud,  kellele muutub alates uuest aastast korteriühistu kohustuslikuks ja kellele mitte. Jagatakse kohustuslased ja mitte vastavalt:

• korteriühistuga majad,
• ilma korteriühistuta majad,
• kuni kümne korteriomandiga majad,
• mitme kinnisasja korteriühistud.

Kas luua korteriühistu praegu või lasta seda teha riigil?

Küsimus on üles kerkinud paljudel korteriomanikel, kelle majas muutub alates 01.01.2018 korteriühistu kohustuslikuks. Mõlemad variandid on võimalikud ja õiged. 2018. aastast on korteriühistu kohustuslik, kuid korterühistu moodustamine kohe nüüd, ei ole kohustuslik. Korteriühistu võib luua nii 2017. aasta lõpus, kui lasta seda 2018. aasta alguses riigil teha.

Küll on aga mõlemal juhul juba praegu tarvis ette võtta tegevused, mis tagaks tulevase ühistu juhtimise ja majandamise ühistule sobival viisil ja teadlikul valikul.

Kuivõrd 2017. aasta lõpuni on jäänud vaid loetud kuud, siis võib paljudele kortermajadele olla otstarbekam lasta korteriühistu luua riigil.

Selle lahenduse kaalumine tuleb kõne alla eelkõige puhkudel, kui:

• on olemas asjatundlikud inimesed, kes on nõus korteriühistut uuest aastast juhtima hakkama
• või on praegu olemas kehtivate volitustega füüsilisest või juriidilisest isikust valitseja, kes on nõus uuest aastast korteriühistu juhatuse vastutust kandma ja kohustusi täitma
• ning mõlema variandi korral on eeldust arvata, et see lahendus korteriomanike enamusele sobib.

Vajalikud tegevused, kui korteriühistut ei soovita luua enne 2018. a

Kui korteriühistut ei soovita asutada 2017. aastal, siis tekib see tuleva aasta alguses automaatselt.

Riigi loodud korteriühistut asub juhtima kas:

• korteriomanike valitud juhatus või valitseja
• või hetkel ametis olev valitseja.

Et korteriühistu juhtimine ja majandamine toimuks vastavalt omanike soovile ja vajadustele, on mõistlik võtta ette järgnevalt kirjeldatud sammud.
 

2017. aasta

Valitseja on olemas Kontrollige olemasoleva valitseja volituste kehtivust. Samuti kontrollige temaga sõlmitud lepingu kehtivuse tähtaega.  Kui te olete rahul olemasoleva valitsejaga ja tema volitused on kehtivad ning ta on nõus korteriühistu juhatuse asemel ka 2018. aastast tegutsema, siis ei pea sellel aastal rohkem midagi tegema. Kui tema volitused ei kehti, siis korraldage üldkoosolek, valige uuesti sama valitseja, andke talle volitused ja sõlmige temaga käsundusleping. 2017. aasta lõpuni järgige oma tegevuses kehtivas korteriomandiseaduses ja mittetulundusühingute seaduses sätestatut.   Kui te ei ole praeguse valitsejaga rahul või ta ei soovi juhatuse asemel uuest aastast jätkata, siis leidke uus, kelle pakkumine teile sobib. Valitseja peab olema nõus ka korteriühistu juhatuse asemel alates uuest aastast tegutsema hakkama.

Valitsejat ei ole Kui teil ei ole valitsejat, siis kutsuge kokku üldkoosolek ja valige kas sellel aastal füüsilisest isikust valitseja (reeglina üks korteriomanikest) või juriidilisest isikust valitseja või kohe järgmise aasta alguses kas juhatus (suuremates majades soovitatavalt alates 3 liikmest) või juriidilisest isikust valitseja, kes on nõus ja asub tegutsema korteriühistu juhatuse asemel. Kui olete sellel aastal valinud ja ametisse nimetanud valitseja, siis jätkab ta tegevust ka uuel aastal. Kui valitseja on füüsiline isik, loetakse ta korteriühistu juhatuse liikmeks. Kui valitsejaks on juriidiline isik, siis loetakse ta korteriühistu valitsejaks.

 

2018. aasta

Valitseja oli olemas Varasemalt valitsejana tegutsenud isiku puhul kontrollige tema tegutsemise vastavust uuele seadusele: avab korteriühistule arveldusarve; kannab sinna enda arvelt kõik korteriomanike rahalised vahendid ja edaspidi võtab vastu makseid ja tasub tehtud tööde eest ainult sellelt arvelt; sõlmib ühistu nimel kõik vajalikud lepingud (vesi, elekter, küte jm); kutsub kokku üldkoosoleku; esitab üldkoosolekule 2017. aasta majanduskava täitmise aruande; esitab üldkoosolekule kinnitamiseks 2018. aasta majanduskava; juriidilisest isikust valitseja määrab hiljemalt 30. juuniks majaga tegelemiseks kinnisvarahalduri kutset omava halduri, esitab korteriühistute registrile ühistule kinnitatud kutselise halduri nime ja andmed selle kohta, et korteriühistu juhatuse asemel tegutseb valitsejana tema (ettevõte) või varem valitsejana tegutsenud füüsiline isik esitab hiljemalt 30. juuniks korteriühistute registrile andmed ja dokumendid enda korteriühistu juhatuse liikmena registrisse kandmiseks, jne.

Valitsejat ei olnud Kui enne 2018. aastat ei ole valitsejat valitud, siis kutsuge kohe aasta alguses kokku üldkoosolek, kus valige korteriühistu juhatus või juriidilisest isikust valitseja; määrake haldustasu suurus (eurot ruutmeetri kohta) ning juhatuse tasustamise reeglid või kinnitage valitseja tasu; määrake ka hooldustasu ja remondifondi maksete suurus (eurot ruutmeetri kohta); määrake reservkapitali suurus (vähemalt 1/12 aasta majandamiskulude suuruses), selle jagunemine ühistu liikmete vahel ja tasumise tähtaeg; kinnitage põhikiri (ei ole kohustuslik); määrake maja elanike seast revident või revisjonikomisjon (soovitatav); kinnitage 2018. aasta majanduskava (valmistage see ette juba 2017. aasta lõpus); edasi tegutseb juba valitud juhatus või valitseja vastavalt seadusele ja teie poolt vastuvõetud otsustele.

 

Korteriühistu loomine enne uue seaduse jõustumist

Moodustage korteriomanikest koosnev initsiatiivgrupp. Selgitage koos välja, kui suur osa korteriomanikest on valmis korteriühistut moodustama. Kui neid on rohkem kui pooled, siis hakake ette valmistama asutamiskoosolekut.

Kui majal on valitseja, kellega on kehtiv leping, siis pöörake tähelepanu sellele, millised on lepingus kokku lepitud lepingu lõpetamise tingimused ja etteteatamise tähtaeg.

Asutamiskoosoleku ettevalmistamine

• Koostage korteriühistu põhikirja projekt ja kooskõlastage see omavahel. Arvestage ka juba uut jõustuvat seadust ja vaadake, et põhikiri ei oleks sellega vastuolus.
• Saatke laiali koosoleku kutsed. Kutse koos põhikirja projektiga ja päevakorraga peab olema korteriomanikul käes vähemalt 7 päeva enne koosoleku toimumist.
• Teavitage koosolekukutses korteriomanikke volitamise vajalikkusest juhul, kui keegi soovib, kuid ei saa koosolekule tulla. Selleks tuleb anda korteriomanikul teisele isikule vabas vormis volikiri.
• Koosolek on otsustusvõimeline, kui kohal on 50% + 1 korteriomanikest, kellele kuulub rohkem kui pool kaasomandist.
• Võtke kinnistusraamatust omanike andmed (kinnistusraamatu väljavõtted korteriomandite kuuluvuse kohta). 

Asutamiskoosolek

• Korraldage saabumisel kirjalik registreerimine: ees- ja perenimi, korteri number, volitusega esindamise korral märge selle kohta ja esindaja nimi, allkiri. Osalejatel peab kaasas olema isikut tõendav dokument. Volikirjad ja registreerimisleht lisage hiljem protokollile.
• Valige koosoleku juhataja ja protokollija.
• Arutage läbi kõik koosoleku päevakorrapunktid ja võtke vastu otsused.
• Otsustage korteriühistu asutamine. Asutamise poolt peab hääletama üle poole kõigist korteriomanikest (50% + 1), kellele korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu kuulub üle 50% elamust ja maatükist.
• Valige korteriühistule nimi, mis peab sisaldama ja ühtima loodava ühistu aadressiga, nt Korteriühistu Pääsukese pst 256, Tallinn.
• Võtke vastu põhikiri.
• Valige juhatus. Valitavad liikmed peavad olema sellega nõus.
• Valige revisjonikomisjon või revident.
• Jagage korteriühistu asutamiskulud, kehtestades ühekordse sisseastumismaksu ja selle tasumise tähtaja.
• Kehtestage osakapital (vähemalt 1/12 aasta majandamiskulude suuruses), mis moodustatakse ühistu liikmete osamaksudest ning selle tasumise tähtaeg. Tegemist on ühekordse maksega, mis jääb ühistu arvele.
• Koostage korteriühistu liikmete nimekiri, mis peab sisaldama korteriomanike nimesid, liikmeks astumise aega, isikukoodi (Eesti isikukoodi puudumisel sünnipäeva, -kuud ja -aastat), korteri numbrit, korteri üldpinna suurust, liikmele kuuluvat häälte arvu, tema osamaksu suurust ja selle tasumise aega.

Protokollimine

• Kõik ülalnimetatud otsused, sealhulgas maksete tähtajad tuleb kajastada asutamiskoosoleku protokollis.
• Asutamiskoosoleku protokollile kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija.

Korteriühistu registrisse kandmine

Esitage asukohajärgse kohtu registriosakonna mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrile avaldus koos nõutud dokumentidega ühel kahest viisist: 

• Äriregistri ettevõtjaportaali kaudu. Kõikidel juhatuse liikmetel peab olema digiallkirjastamise võimalus. Kui mõne juriidilise küsimuse lahendamine valmistab probleeme või soovite abi korteriühistu loomisel, siis võite pöörduda MG Kinnisvarahalduse poole.
• Notari abil registreerimisel tuleb panna kinni aeg. Teile antakse teada, millised dokumendid peavad kaasas olema. Kohale peavad minema kõik juhatuse liikmed koos isikut tõendavate dokumentidega.

Korteriühistu registreerimisavaldusele tuleb lisada:

• asutamiskoosoleku protokoll;
• korteriühistu liikmete nimekiri;
• kinnistusraamatu kande ärakiri korteriomandite kuuluvuse kohta;
• korteriühistu asutajaliikmete allkirjastatud korteriühistu põhikiri;
• juhatuse liikmete notariaalselt tõestatud allkirjade näidised, väljaarvatud digiallkirjastamise korral;
• korteriühistu juhatuse liikmete nimed ja isikukoodid;
• andmed juhatuse sidevahendite kohta;
• tõend riigilõivu tasumise kohta;
• registrisse kandmise avaldusele kirjutavad alla kõik juhatuse liikmed.

Täpsemad nõuded esitatavatele dokumentidele leiate justiitsministeeriumi kodulehelt.

Kui korteriühistu on registrisse kantud, siis tuleb avada pangas arveldusarve ja teatada see korteriomanikele, et nad saaksid asutamisel kokkulepitud maksed üle kanda.