Paljusid kinnisvara soetajaid painab jätkuvalt küsimus, kui palju on uute korterite hinnad tõusnud seoses 1. maist 2004 kehtima hakanud käibemaksuseadusega.

Vastavalt seadusele peab ju alates sellest kuupäevast korterite esmamüügil lisama müügihinnale 18protsendilise käibemaksu. Spekuleeritud on teemadel, et korterite hinnakasv on seega 18%.

Samas võib julgelt väita, et nii drastilist hinnatõusu ei ole olnud ning ei tule ka. Kui veel päris täpne olla, siis tänaseks ei tohiks veel uuest käibemaksuseadusest tulenev maksukoormuse mõju korterite hinnatõusus avalduda.

Põhjus selleks on väga lihtne: nimelt ütleb käibemaksuseadus, et seadust ei kohaldata nendele ehitistele, mille ehitust on alustatud või millele on väljastatud ehitusluba enne seaduse jõustumist.

Seega liialt lühikese ajaperioodi tõttu ei ole tänaseks jõutud selliseid kortereid veel turule tuua. Jämedalt öeldes kujuneb korteri hind maa, ehitusmaterjalide, tööjõukulude, finantseerimiskulude ning kinnisvaraarendaja õigusega väljateenitud kasumiosa summast. Sõltuvalt projektist on nende proportsioonid erinevad. Erinevaid sisendeid maksustatakse teatavasti erinevalt.

Analüüsides erinevaid arendusprojekte uue- ja vana käibemaksuseaduse valguses, on keskmine hinnatõus lõpptarbija ehk kinnisvara soetada sooviva eraisiku jaoks ligikaudu 10%. Seda kõike muidugi juhul, kui kõik muu on sama hinnaga ning kinnisvaraarendaja ei soovi leppida väiksema kasumiosaga.

Kas ka viimane nii jäik ja kiuslik on, on raske uskuda. Soovib ju iga soliidne teenusepakkuja oma kliendile võimaluste piires vastu tulla. Pealegi kaasneb uue käibemaksuseadusega võimalus sisenditelt arendusperioodi vältel käibemaks riigilt tagasi saada, mis omakorda vähendab arendaja rahavajadust ning seega ka intressikulu. Samuti on suurfirmadel võimalus tütar- ja sidusettevõtete kaudu oma maksukoormust leevendada. Väikearendajad aga omakorda optimeerivad oma makse muul viisil.

Mis aga toimub kinnisvaraturul käesoleval ajal? Praegu valitseb turgu nädala pärast lõppeva KredExi käenduse mõju. Paljud oma kodu soetada soovivad inimesed on pöördunud, et kiiresti saada hindamisakt või tehing sooritada. Selline kiirustamine turul on avaldunud mõnevõrra suuremas nõudluses, mis omakorda on avaldunud ka kerges hinnatõusus.

Reaalne hinnatõus tuleb eeldatavasti väiksem kui 10%. Samuti ei valmi kõik korterid üheaegselt ning üleminek tuleb sujuv ja märkamatu.

Korterite esmamüügil rakendub käibemaks

Käibemaksu objekt on:
 – käive, v.a maksuvaba käive, mille tekkimise koht on Eesti
 – kauba import Eestisse (§ 6), v.a maksuvaba import (§ 17)
 – teenuse osutamine, mille käibe tekkimise koht ei ole Eesti (§ 10 lg 5), v.a maksuvaba käive
 – käibemaksuseaduse § 16 lõikes 3 nimetatud kauba või teenuse käive, mille maksustatavale väärtusele on maksukohustuslane lisanud käibemaksu
 – kauba ühendusesisene soetamine (§ 8), v.a kauba ühendusesisene maksuvaba soetamine (§ 18)

Käibemaksu rakendatakse lisandunud väärtuse maksuna, välja arvatud käesolevast seadusest tulenevatel erijuhtudel.
Allikas: Riigi Teataja, käibemaksuseadus