• Villu |

    1. Firma ostab kinnistu, teeb kruntimise ja muudab maa sihtotstarvet,siis müüb edasi.
    2. Firma ostab hoonestamata kinnistu, ehitab sellele hoone ja müüb edasi maa sihtotstarvet muutmata.
    Kui firma km. kohustuslane-kas siis lisandub käibemaks.
    Kui firma ei ole km. kohustuslane, kas võib tekkida risk saada kn. kohustuslaseks?

  • Mariliis Kannukene, EML jurist |

    1. Käibemaksuga maksustatakse krunt planeerimisseaduse tähenduses, millel ei asu ehitist (KMS § 16 lg 2 p 3). Planeerimisseaduse § 9 lg 3 kohaselt on krunt ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Sama seaduse § 3 lg 2 kohaselt on detailplaneeringu koostamine kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel, sh maa-alade kruntideks jaotamise korral.

    Kui äriühing on käibemaksukohustuslane, tuleb maksustada käibemaksuga krundiks jaotatud kinnistu võõrandamist.

    Juhul kui äriühing ei ole käibemaksukohustuslane, võib tal tekkida kohustus ennast registreerida ning maksustada kinnistu võõrandamist käibemaksuga. Käibemaksukohustuslasena registreerimise kohustus tekib juhul kui maksustatav käive ületab kalendriaasta algusest arvates 250 000 krooni. Registreerimise kohustus tekib nimetatud suuruses käibe tekkimise päevast (KMS § 19 lg 1). Näitena kui krundi hind on 200 000 krooni ning äriühingul on majandusaasta algusest maksustatavat käivet tekkinud 100 000 krooni ulatuses, tekib käibemaksukohustus krundi võõrandamisel ja kogu tehingu maksumuse ulatuses ehk siis käibemaksuga kuulub maksustamisele 200 000 krooni. Seega kui on eelnevalt teada, et krundi võõrandamise hind ületab nimetatud piirmäära, tasub käibemaksukohustuslasena registreerida enne krundi võõrandamist.

    2. Antud juhul ei ole tähtis kas muudetakse maa sihtotstarvet või mitte. KMS § 16 lg 2 p 3 kohaselt ehitise või ehitise osale ehitusseaduse tähenduses ja selle alusele maale, mis võõrandatakse enne ehitise esmast kasutuselevõttu, maksuvabastust ei kohaldata. See tähendab et juhul kui võõrandatakse ehitis enne esmast kasutuselevõttu, on tegemist maksustatava käibega.

    Kui äriühing on käibemaksukohustuslane, tuleb maksustada käibemaksuga ehitise (ja selle aluse maa) võõrandamist.

    Juhul kui äriühing ei ole käibemaksukohustuslane, tekib tal eeldatavasti (kinnisvara hinnatasemeid arvestades) kohustus ennast registreerida ning maksustada kinnistu võõrandamist käibemaksuga. Sellistes olukordades soovitan enne ehitamise alustamist ennast käibemaksukohustuslasena registreerida. Kuna väljundkäive on igal juhul maksustatav, saate ehitamise sisendkäibemaksu maha arvata. Alles võõrandamise hetkel ennast käibemaksukohustuslasena registreerides eelnevalt tekkinud sisendkäibemaksu mahaarvamise võimalus aga puudub.

  • Anu Allikvee |

    Lugesin teie kommentaari kinnisvaratehingu maksustamisest käibemaksuga ja mul tekkis küsimus käibemaksukohuslaseks registreerimise kohustusest. Käibemaksuseadus § 19 Maksukohuslaseks registreerimise kohustusest on sõnastatud nii: kui maksustatav käive ületab kalendriaasta algusest arvates 250 000 krooni, tekib tal nimetatud suuruses käibe tekkimise päevast kohustus end maksukohuslasena registreerida.

    Siiani on tõlgendatud seda punkti (sh. ka Maksuameti esindajad ise on nii seletanud seminaridel), et kui täna ületab ettevõtte käive 250 000.-, siis on kohustus esitada avaldus registreerimiseks maksuametile kohe pärast seda, kui käive ületab 250 000.- ja juba järgmise päeva käivetele lisatakse käibemaks. Teie vastuses on aga see, et juba sel päeval, kui käive saab täis 250 000.-, on kohustus lisada sellele tehingule, mis ületab 250 000.-, käibemaks. Paraku on see üsna ebareaalne, sest kõik ettevõtted ei saa planeerida ette, mis päeval käive täis saab ja hakata lisama sellest päevast arvetele käibemaksu. Küll aga tuleb jälgida käibe suurust,et õigeaegselt esitada avaldus ja hakata õigeaegselt lisama käibemaksu. See kehtib nii väikeste kui suurte tehingute kohta.

    Arvan, et see selgitus teie poolt tekitab hetkel segadust nii mulle kui ka siin teistele, kellega lugesime koos seda kommentaari.

    Kui mina olen siiani sellest valesti aru saanud ja see tähendab, et ka paljud teised, kellega koos käidud seminaridel, siis palun sellele tõlgendust ja viiteid, kus on täpselt see kirja pandud. Siis on pahasti, kui seminaridel antakse erinevaid tõlgendusi. Kui mina loen seadust, et registreerida tuleb sellest päevast, siis mina ei tõlgenda seda, et registreerida tuleb sellel päeval ja seda tehingut, mis ületab käibe piirmäära. Kui ei ole kohustust seda tehingut käibemaksuga maksustada (teie näite puhul) ja ettevõte pole ka varem oma tegevusest sisendkäibemaksu maha arvanud, siis ta pole kindlasti ka huvitatud enneaegselt ennast registreerima ja maksma varem käibemaksu, kui seda seadus ei nõua.Olen siiani maksuametis mitmeid firmasid käibemaksukohuslaseks võtnud järgmisest päevast ja siiani on seda maksuamet aktsepteerinud. Sellepärast olengi hämmingus.
    Ootaks kindlasti teie vastust aadressile: anuallikvee@hot.ee.

  • Mariliis Kannukene, EML jurist |

    Maksukohustuslasena registreerimist reguleerib käibemaksuseaduse § 20. Nimetatud paragrahvi lõike 3 kohaselt registreerib maksuhaldur isiku maksukohustusasena registreerimiskohustuse tekkimise kuupäeva seisuga. Registreerimiskohustuse tekkimise kuupäev on § 19 lg 1 kohaselt päev, mil nimetatud lõikes välja toodud maksustatav käive ületab kalendriaasta algusest arvates 250 000 krooni. Seega näiteks kui tehinguga summas 30 000 krooni ületatakse 250 000-nde krooni piirmäär kuupäeval 03.03.2006, peab isik esitama kolme tööpäeva jooksul maksuhaldurile avalduse enda maksukohustuslasena registreerimiseks (KMS § 20 lg 1) ning maksuhaldur registreerib isiku seisuga 03.03.2006 (KMS § 20 lg 3).

    Käibemaksuseaduse § 24 kohaselt peab isik täitma maksukohustuslase kohustusi maksukohustuslasena registreerimise päevast alates! Sama paragrahv nimetab maksukohustusena sh võõrandatava kauba või osutatava teenuse maksustatavale väärtusele käibemaksu lisamist, tasumisele kuuluva käibemaksusumma arvutamist KMS § 29 sätestatud korras, käibemaksu tasumist KMS § 38 sätestatud korras, dokumentide säilitamist ja arvestuse pidamist KMS § 36 sätestatud korras ning nõuetekohaste arvete esitamist KMS § 37 sätestatud korras. Seega toodud näite puhul kuupäeval 03.03.2006 toimunud 30 000 kroonise tehingult peab maksukohustuslane tasuma käibemaksu. Sisendkäibemaksu saab maha arvata kaubalt ja teenuselt mis saadakse pärast registreerimise päeva.

    KMS § 29 lg 5 kohaselt maksukohustuslasel, kes on enne tema maksukohustuslasena registreerimise päeva soetanud kaupu, välja arvatud põhivara, nende võõrandamiseks või võõrandatavate kaupade tootmiseks, on õigus maha arvata nende kaupade sisendkäibemaks maksustamisperioodil, mil need kaubad maksustatava käibena võõrandati. Enne isiku maksukohustuslasena registreerimist soetatud põhivara sisendkäibemaks on õigus maha arvata, võttes arvesse käesoleva seaduse § 32 lõikes 4 sätestatut, üksnes juhul, kui isik ei ole seda põhivara kasutanud enne maksukohustuslasena registreerimist.

    Teie lausele: "Olen siiani maksuametis mitmeid firmasid käibemaksukohuslaseks võtnud järgmisest päevast ja siiani on seda maksuamet aktsepteerinud" vastaksin alljärgnevalt. KMS § 20 lg 1 alusel on isikul piirmäära ületamise päevast alates aega kolme päeva jooksul ennast registreerida maksukohustuslasena. Maksuhaldurile edastatavale käibemaksukohustuslaseks registreerimise avalduse vormil KT lahtrisse 6 tuleb märkida kuupäev mil maksustatav käive ületas registreerimise piirmäära (Maksu- ja Tolliameti kodulehel http://www.emta.ee/?id=1311 ). Nimetatud vormi lahtri 18 (kuupäev mis ajast isik soovib olla käibemaksukohustuslane KMS § 20 lg 2 alusel) täidate ainult juhul kui registreerimise kohustust tekkinud ei ole. Seega siiani ei ole Te teinud midagi valesti juhul kui avalduse vormi esitate kolme päeva jooksul piirmäära ületamise päevast ning avaldusse märgite õige kuupäeva piirmäära tekkimise kuupäevaks. Maksuhaldur registreerib isiku sellest päevast alates mil käive ületas piirmäära.

    Kuni eelmise aasta lõpuni ei kontrollinud maksuhaldur täiendavalt registreerimiskohustusega isikute registreerimise avaldusi. Alates sellest aastast võib maksuhaldur nõuda lisadokumente kui tal tekib kahtlus andmete õiguse suhtes. Seega kuni eelmise aastani juhul kui isik märkis registreerimiskohustuse tekkimise päevaks järgmise kuupäeva, ei pruukinud maksuhaldur andmete ebaõigsuses kahelda ning registreeris isiku esitatud avalduse alusel. Andmete ebaõigsus tuleb üldjuhul ilmsiks alles revisjonil.

    Teie poolt kirjeldatud olukord kehtis vana käibemaksuseaduse alusel (kuni 01.05.2004). Eesti maksumaksjate liidu koolitustel ning meile teadaolevalt ka Maksu- ja Tolliameti koolituspäevadel te eeltoodule vastupidist informatsiooni eeldatavasti saanud ei ole. Soovitan teil valida edaspidi hoolikamalt koolitajaid või pöörduda kahtluste korral maksukonsultandi poole.

    Lisamaterjal: lk 543-544 "Kommenteeritud maksuseadused 2005" toimetajad M. Huberg ja I. Raudjärv, Tartu 2005; Rahandusministeeriumi kommentaaridega käibemaksuseadus (asub aadressil: http://www.fin.ee/?id=280 ). Lisaks võin öelda niipalju, et ka Maksumaksjate liit on üritanud seaduseandja tähelepanu juhtida asjaolule, et nimetatud sätted koormavad maksumaksjaid, kuid kahjuks on meie tähelepanekud siiani jäänud hüüdja hääleks kõrbes.

  • The topic ‘Kinnisvaratehingu käibemaks’ is closed to new replies.