Maaomanik, kes soovib oma maad jagada või selle sihtotstarvet muuta, peab eelkõige pöörduma omavalitsuse poole, et välja selgitada, kas kinnistul on üldse võimalik detailplaneeringut algatada või sihtotstarvet muuta.

Üldjuhul on omavalitsustel koostatud üldplaneering, mis näitab ära, millised alad on sobilikud elamuehituseks, äri- ja tootmistegevuseks, üldkasutatavaks puhkealaks jms. Maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine on võimalik enamasti läbi detailplaneeringu.

Detailplaneeringuta on võimalik sihtotstarvet muuta projekteerimistingimuste kaudu. Seda aga ainult siis, kui olemasolevale maatükile on kavas ehitada üks eluhoone koos kõrvalhoone(te)ga. Projekteerimistingimustes määratakse ära, kui suur ala jääb maatulundusmaaks ja kui suur ala muutub elamumaaks ehk õuealaks. Näiteks kümne hektari suuruse maatulundusmaa elamumaaks võiks jääda üks hektar.

Tuleb silmas pidada, et kuigi maa sihtotstarbe muutmist ja detailplaneeringute koostamist reguleerivad maakatastriseadus ning planeerimisseadus, võivad erinevates omavalitsustes olla erinevad nõudmised. Näiteks Vihula vallas oleva üldplaneeringu alusel võib maatulundusmaale detailplaneeringuta ja sihtotstarvet muutmata ehitada ühe elamu ja selle juurde kuni viis abihoonet. Projekteerimistingimuste taotluste blanketid on olemas valdades.

Kui planeeritav ala asub mingis kaitsealas, näiteks jääb Lahemaa rahvuspargi territooriumile, kuhu kuulub suurem osa Loksa ja Vihula vallast, tuleb saada ka kooskõlastused rahvuspargist. Kui sealsesse piirkonda jääb maatulundusmaana metsamaa, ei luba rahvuspargi administratsioon üldjuhul sihtotstarvet muuta, sama probleem võib tekkida kinnistutega, millel ei ole kunagi ehitisi paiknenud. On tulnud ette juhuseid, kus isegi endisaegsele talukohale, mis jääb vahetult mere äärde, ei väljastata ehitusluba, sest elamumaa jääb ranna ja kalda ehituskeeluvööndisse. Mere piirist on ehituskeeluvöönd 100 m, saartel ja Narva-Jõesuus 200 m.

Paljud maaomanikud soovivad oma kinnistu sihtotstarvet muuta maatulundusmaast elamumaaks lootuses maa müümisel saada suuremat tulu. Kui võrrelda maa-ameti 2005. aasta I kvartali notariaalsete tehingute statistikat, siis hoonestamata elamumaa on hoonestamata maatulundusmaast tõesti mitmeid kordi kallim.

Kuid loota, et ainult sihtotstarbe muutmine toob automaatselt kaasa hinna tõusu, on väär. Esiteks on maatulundusmaa keskmine suurus mõnest hektarist paarikümne hektarini, aga elamumaade suurused jäävad üldjuhul alla hektari. Üldine reegel on, et väiksema pinna eest saab küsida kõrgemat hinda. Teiseks ei tasu uskuda, et ükskõik kus asuvast maatulundusmaast oleks võimalik edukalt tekitada huvipakkuvad elamukrundid. Kolmandaks sõltuvad elamukruntide hinnad infrastruktuurist – kui kaugel on asumid, milline on kruntidele juurdepääs, milliste kommunikatsioonidega on nad varustatud.

Maa väärtustamine toob endaga loomulikult kaasa ka mitmeid kulutusi, mis tuleb omanikul kanda, et sihtotstarvet muuta.

Kui maa omanikul on soov läbi detailplaneeringu muuta mitte ainult maa sihtotstarvet, vaid jaotada see ka kruntideks, peab taas alustama kohalikust omavalitsusest, kus tuleb täita avaldus detailplaneeringu algatamiseks.

Kui kohalik omavalitsus on taotluse läbi vaadanud, antakse sobivuse korral omanikule detailplaneeringu lähteülesanded, kus on kirjas eesmärk, esitatavad nõuded ja loetletud asutused, kelle kooskõlastused on vajalikud.

Edasi tuleb omanikul ühendust võtta mõne detailplaneeringut tegeva firmaga, sest kogemusteta on kogu projekti ellu viia keeruline. Detailplaneeringu eskiisi koostamiseks tuleb tellida ka geodeetiline alusplaan. Detailplaneeringu koostamine koos geodeesiaga maksab kliendile keskeltläbi 15 000–20 000 krooni hektari kohta, kusjuures tuleb arvestada, et detailplaneeringu valmimine võtab aega poolest aastast aastani, mahukamate planeeringute puhul isegi kauem.

Kui omanik, nüüdseks juba arendaja, on otsustanud oma mitmete hektarite suurusest maatükist teha uue elamupiirkonna, tuleb tal peale detailplaneeringu koostamise kulutuste arvestada ka elektri, vee‑, kanalisatsioonitrasside ja tee-ehituse peale minevate summadega.

Maksumus sõltub liitumisvõimalustest kommunikatsioonidega

Täpseid kulutusi krundile on raske välja tuua, kuna hind sõltub sellest, kas on võimalus liituda kohalike trassidega, kui pikalt tuleb välja ehitada tee, kas piisab olemasolevast elektrialajaamast või näiteks sellest, kas tuleb ehitada uus alajaam.

Laias laastus võib arvestada viiekümne krooniga ruutmeetri kohta. Samuti lisanduvad maa mõõtmisele minevad kulud, mis jäävad vahemikku 3000–5000 krooni hektari kohta.

Ei tohiks unustada ka riigile maksude maksmiseks kuluvaid summasid. Kui krunte müüb eraisik, siis oma tulude pealt, mis jäävad järele pärast kulude mahaarvamist, tuleb maksta 24% tulumaksu.

Juriidilistel isikutel tekib 18% suurune käibemaksukohustus.

Tallinna lähedus tõstab hinda kordades

Kui võrrelda kolme omanikku, kellel on näiteks viiehektarilised kinnistud Harjumaal, Tartumaal ja Põlvamaal, siis kruntide väljaarendamise kulutused on ikkagi enam-vähem samad – umbes 52 kr/m².

Tallinna külje all olev omanik müüb sellise elamukrundi keskmiselt 300–350 kr/m², Tartu lähedal 175–250 kr/m², Põlvamaal aga saaks küsida vaid 35 kr/m².

Hauston Kinnisvara

Hinnatase on välja kujunenud

Elamumaa keskmine hind kr/m²

Tartumaa, 107

Lääne-Virumaa, 38

Võrumaa, 33

Valgamaa, 58

Saaremaa, 53

Ida-Virumaa, 55

Pärnumaa, 92

Harjumaa, 316
Maatulundusmaa keskmine hind kr/m²

Tartumaa, 8.60

Lääne-Virumaa, 1.40

Võrumaa, 3.24

Valgamaa, 2.90

Saaremaa, 4.50

Ida-Virumaa, 1.90

Pärnumaa, 4.30

Harjumaa, 54.00
Allikas: Merrit Kiho, Hauston Kinnisvara

Originaalartikkel

Loe lisaks: Maakasutuse sihtotstarbe muutmine tasub jätta spetsialistide teha