Kinnisasjade käibemaksuga maksustamisest

Pane tähele! Artikkel on ilmunud enam kui 5 aastat tagasi ning kuulub Geeniuse digitaalsesse arhiivi.

BDO Eesti maksueksperdid Ave Rego ja Urmas Võimre selgitavad kinnisasjade käibemaksuga maksustamist.


Kuigi kinnisasjade maksustamisest on palju räägitud, ei ole tehingud kinnisasjadega just kõigi jaoks igapäevased. Seetõttu on kasulik olulisem aeg-ajalt üle korrata.

Enne tehingute maksuaspektide analüüsimist on oluline teada, mida käibemaksuseaduse (edaspidi KMS) mõistes kinnisasjaks loetakse. Täpsemalt avab selle sisu KMS § 2 lg 3 p 1. 
 

Kinnisajana käsitatakse KMS mõistes:  

1) kinnisasja tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses Kinnisasi on maapinna piiritletud osa (maatükk).
2) hoonestusõigust ja tehnovõrku või -rajatist asjaõigusseaduse tähenduses

Kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse.

  • Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks.
  • Hoonestusõiguse ulatus ei või piirduda ehitise ühe osaga nagu korrus.
  • Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
  • Ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb, on hoonestusõiguse oluline osa.

Tehnovõrgud ja -rajatised on kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalikud ehitised.

3) ehitist kui vallasasja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses Kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis, sh pooleliolev ehitis, maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks, kui seaduses ei sätestata teisiti.
4) korteriomandit ning korterihoonestusõigust korteriomandiseaduse tähenduses Korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Korterihoonestusõiguse esemeks on ehitise piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende ruumide juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning millega on ühendatud mõtteline osa hoonestusõigusest, mille juurde korter kuulub.

Maksustamise üldreeglid 

KMS § 16 lg 2 p 1  kohaselt on maksuvaba  kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmine. Maksuvabastust ei kohaldata aga majutusteenuse osutamisele ning sõidukite parkimismaja või parkimiskoha, statsionaarselt paigaldatud seadme või masina või seifi üürile, rendile või kasutusvaldusse andmisele.

KMS § 16 lg 2 p 3 kohaselt on kinnisasja või selle osa käive maksuvaba.

Küll aga tuleb tähele panna, et sama sätte kohaselt maksustatakse alati:
1) kinnisasi, mille oluline osa on ehitis ehitusseadustiku tähenduses või ehitise osa, mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa esmast kasutuselevõttu;   Ehitis on inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone.
2) kinnisasi, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või selle osa ning mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu;   Ehitis või selle osa loetakse oluliselt parendatuks, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10% ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist. See tähendab, et kui soetusmaksumus oli 50 000 eurot, siis ehitis loetakse oluliselt parendatuks juhul, kui parenduse kulutused olid kokku vähemalt 55 000 eurot. Raamatupidamislikult võetakse maa ja sellel asub ehitis arvele eraldi, millest tulenevalt tuleb parenduskulude osakaalu hindamisel võtta aluseks üksnes ehitise raamatupidamislik väärtus.
3) krunt planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist.   Krunt on detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on antud ehitusõigus. Kui tegemist ei ole detailplaneeringu koostamise kohustusega maa-alaga, siis lähtutakse sellest, kas on välja antud ehitusluba. Selle olemasolul on tegemist krundiga. Tähele tuleb panna ka kohtu seisukohta (3-3-1-67-12), et kui ehitist ei olnud enne kinnistu võõrandamist kasutatud ning uus omanik soovis selle lammutada ning püstitada kinnistule uued ehitised, ei muuda see kinnisasja veel maksustatavaks krundiks. Kohus on öelnud, et krunt muutub maksustatavaks siis, kui olemasolev ehitis on lammutatud vähemalt sellisel määral, et see ei vasta enam ehitusseadustiku § 2 lõikes 1 toodud definitsioonile või kui kinnistu müüja on võtnud lepingus kohustuse ehitis lammutada.

Vabatahtlik maksustamine 

KMS § 16 lg 3 punktid 1 ja 2 võimaldavad vabatahtlikult maksustada: 

  1. kinnisasja või selle osa rendile või kasutusvaldusse andmise;
  2. kinnisasja või selle osa võõrandamise. 

Oluline on tähele panna, et vabatahtlikult ei ole võimalik maksustada eluruumi võõrandamist ega üürile või kasutusvaldusesse andmist. Antud olukordades on alati tegemist maksuvaba käibega. Kui aga võõrandatakse uut eluruumi, siis on alati tegemist maksustatava käibega. Eluruum on VÕS § 272 lg 1 tähenduses elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. 

Vabatahtliku maksustamise eelduseks on, et isik esitab maksuhaldurile enne käibe toimumist või varem kirjaliku teate käibemaksu lisamise kohta. Ostjal on tungivalt soovituslik veenduda, kas isik on maksuhaldurit käibemaksu lisamisest teavitanud. Maksukohustuslase poolt maksuhaldurile esitatud kirjalikus teavituses märgitud andmed on maksukorralduse seaduse § 27 lg 1 p 21 kohaselt  avalikud andmed ning neid võib maksuhaldurilt nii telefoni kui e-maili teel küsida. 

Kui maksukohustuslane lisab vabatahtlikus korras üüri maksustatavale väärtusele käibemaksu, maksustatakse sellist käivet esimesest maksustamisperioodist alates vähemalt kahe aasta jooksul

Erikord – siseriiklik pöördmaksustamine 

Kui maksukohustuslane võõrandab kinnisasja või selle osa teisele maksukohustuslasele rakendades eelpool kirjeldatud vabatahtlikku maksustamist, on kohustuslik kohaldada KMS § 411 toodud kinnisasja käibemaksuga maksustamise erikorda. Sisuliselt tähendab see järgnevat: 

  • müüja väljastab arve, millel kajastab märget „pöördmaksustamine”;
  • soetaja tasub võõrandajale kauba käibemaksuta müügihinna;
  • soetaja arvestab tehingu kohta väljastatud arvel märgitud käibemaksusumma enda poolt tasumisele kuuluva käibemaksusummana müüja asemel;
  • ostja arvab sisendkäibemaksu maha samal maksustamisperioodil, kui ta arvestab käibemaksusumma enda tasutava käibemaksuna.

Erikord kohaldub vaid kinnisasjade võõrandamisele, mitte kinnisasjade üürimisega seotud tehingutele. 

Kui erikorra rakendamise tingimus – ostja ei ole registreeritud Eestis käibemaksukohustuslasena – ei ole täidetud, siis toimub maksustamine tavakorras, s.t ostja tasub käibemaksu müüjale ja müüja omakorda riigile. 

Erikorra rakendamise eesmärgiks on vähendada maksupettuste arvu. Lisaks kinnisasjadele kohaldatakse seda metallijäätmetele ja väärismetallidele. Minevikus on siseriiklikult pöördmaksustamisele kuulunud näiteks ka metsamaterjali võõrandamine.

Millal ei teki kinnisasjade võõrandamisest käivet? 

KMS § 4 lg 2 p 1 kohaselt ei teki käivet ettevõtte või selle osa üleandmisest võlaõigusseaduse tähenduses. Säte hõlmab nii ettevõtte üleandmist mitterahalise sissemaksena kui ka näiteks ettevõtte müüki, kuid ei hõlma ettevõtte üksiku vara üleandmist näiteks mitterahalise sissemaksena. Seega üksiku vara üleandmisel mitterahalise sissemaksena tuleb vara üleandmist käsitleda tavapärase maksustatava käibena. 

Samuti ei teki käivet kinnisasja üleandmisest KMS § 4 lg 4 kohaselt äriühingute ühinemisel, jagunemisel, ümberkujundamisel.

  

 

Allikas:  BDO Eesti

Pane tähele!

Kord nädalas

Telli RMP Nädalakiri

Kolmapäeviti saadetav Nädalakiri sisaldab raamatupidamise, maksunduse ja tööõiguse valdkonna olulisi uudiseid, spetsialistide artikleid, seadusemuudatusi, nõuandeid ja soovitusi.

Töövahendid

Maksukalender Maksumäärad Numbriline Tööajafond RTJ IFRS Abitabelid Seadused MTA avalikud päringud Nädalakiri

Kalkulaatorid

Palgakalkulaator Maksuvaba tulu kalkulaator Puhkusekalkulaator Auditikalkulaator Kogumispensioni kontroll