Ajakirjanduses on tihti käsitlusel mõistete “kodu, kontor, kodukontor, külaliskorter, ärikinnisvara” jne analüüs. Taoliste artiklite kirjutamiseks annavad põhjuse mitmed maksu- ja tolliameti seisukohad ning tõlgendused, mis on seotud kinnisvaraga. Maksuhaldur on esitanud maksukohustuslastele süüdistusi alusetu maksueelise saamisel. Seetõttu on igal eelpool nimetatud vara omanikul mõistlik läbi mõelda eelkõige enda jaoks maksuvaidluste vältimiseks võimalikud varaga seonduvad maksustamise probleemid. Seda enam, et maksukorralduse seaduse § 56 lõige 1 sätestab maksukohustuslase kaasaaitamiskohustuse, mille kohaselt maksukohustuslane on kohustatud maksuhaldurile teatama kõik talle teadaolevad asjaolud, mis omavad või võivad omada maksustamise seisukohast tähendust.

Juriidilisel isikul tuleks alustada endale reeglistiku sätestamisel “vara” mõistest. Mõistlik oleks lahti mõtestada, mis on ettevõtja spetsiifikast tulenevalt kinnisvara omamise eesmärk. Mitte kuskil ei ole sätestatud, et ettevõtja peab kindlasti omama ruume oma ettevõtluse tarbeks. Kasutada võib kodukontorit. Ka pole sätestusi, mis reguleeriksid ettevõtluse tarbeks soetatud ruumide kasutamise korda või ruumidele tehtavate kulutuste suurust. Keelatud ei ole soetada kinnisvara selleks, et seda kasutada juhtkonna liikme majutamiseks. Keelatud pole see isegi juhul, kui see on kallim, kui majutus hotellis. Kogu temaatika on seotud maksustamisega. Kinnisvara omamisega seotud maksustamine on seotud mitmete nüanssidega, millega tuleks arvestada.

Enim rakendatavad maksuteemad on:

Korteri  üürile andmisest tekkinud maksuvaba käive

Käibemaksuseaduse § 16 lõike 2 punktis 2 sätestatud kinnisasjade maksustamise üldreegli kohaselt on kinnisasjade üürile ja rendile andmine maksuvaba. Sisendkäibemaksu mahaarvamine on tulenevalt käibemaksuseaduse § 29 lõikest 1 sätestatust õigustatud juhul, kui äriühing soetab kaupu ja teenuseid maksustatava käibe tarbeks. Eluruumi üürileandmine on igal juhul maksuvaba käive, mistõttu eluruumi üürile, rendile või kasutusvaldusse andmisel ei ole lubatud osutatud teenusele käibemaksu lisada.

Võlaõigusseasduse § 272 lõige 1 annab eluruumi definitsiooni: eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Kui ruum on kohaldatud nii, et ta on kasutatav alaliseks elamiseks, siis tuleb seda käsitleda eluruumina. Erandiks on siin eluruumide kasutada andmine ajutiselt ja lühiajaliselt (näiteks mõneks päevaks) ilma valduse üleandmiseta, mille käigus ruumide kasutaja ei valda neid ruume omanikuna (sõlmitud ei ole võlaõigusseaduses reguleeritud üüri- või rendilepingut) ning tal puudub ka elu- või äriruumidele ainujuurdepääs.

Käibemaksuseaduse § 16 lõike 2 punkti 2 ja lõike 3 punkti 1 kohaselt on eluruumide üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmine maksuvaba, mistõttu puudub käibemaksuseaduse § 29 lõikes 1 sätestatu kohaselt seaduslik alus soetatud kaupadelt ja teenustelt sisendkäibemaksu mahaarvamiseks. Seega temaatika puudutab sisendkäibemaksu mahaarvamise õigust. Siin tulekski ettevõtjal enda jaoks määratleda, kas kinnisvara soetamise, ümberehitamise, uue kinnisvara ehitamise, kinnisvara sisustamise jm eesmärk on selle kinnisvara üürile andmine alalise eluruumina või teisele isikule äriruumideks, kasutada ruume enda ettevõtluse tarbeks või hoopiski edaspidiseks võõrandamiseks. Seejärel saabki otsustada, kas ja kui palju ning millises proportsioonis on õigus sisendkäibemaksu mahaarvamiseks. Nagu mainitud, puudutab see ka kinnisvara sisustamist.

Näiteks, kui ettevõtja leiab, et mõistlikum oma ettevõtluses kasutada sisustatud kui nelja tühja seinaga korterit, siis kuulub korteri soetusmaksumusse ka vajalik sisustus. Sisendkäibemaksu mahaarvamine viiakse läbi analoogiliselt ülejäänud korteri sisendkäibemaksu mahaarvamise õiguse ja reeglistikuga. Jälgida tuleks esmalt, mis on kinnisvaraga seonduv ettevõtluse eesmärk, mitte seda, kas on soetatud luksuslik santehnika, köögimööbel või juuste kuivatamiseks föön.

Kindlasti on võimalik uue situatsiooni tekkimisel kinnisvara kasutamise eesmärgid ümber mõelda ja vajadusel teha vastavad maksude ümberarvestused. Nii ei saa mitte keegi keelata ettevõtjat võõrandamast kinnisvara, mis esialgselt oli planeeritud välja üürimiseks. Samuti tuleb leida võimalik parim lahendus näiteks vale (ebaotstarbeka) kinnisvara kasutamisele eelkõige ettevõtluse seisukohalt. Vastavalt kujunenud situatsioonile on järgmiseks sammuks maksude ümberarvestamine.

Kinnisvara kasutamine seotud isiku poolt

Ettevõtluses oleva kinnisvara kasutamisel seotud isiku poolt tuleb lisaks sisendkäibemaksu mahaarvamise õiguse reeglistiku järgimisele selgitada välja ka seotud isikud. Samas ei ole keelatud teenuse osutamine seotud isikule. Jälgida tuleb vaid maksuseaduste vastavaid sätestusi: käibemaksuseaduse § 12 lõike 14 punkti 1 kohaselt kui kaupa võõrandatakse või teenust osutatakse seotud isikule tulumaksuseaduse mõistes, on maksustatavaks väärtuseks turuväärtus juhul, kui kauba võõrandamise või teenuse osutamise eest makstav tasu on turuväärtusest väiksem ning kauba soetajal või teenuse saajal ei ole sisendkäibemaksu täieliku mahaarvamise õigust.

Tulumaksuseaduse § 8 lõike 1 kohaselt on isikud omavahel seotud, kui neil on ühine majanduslik huvi või kui ühel isikul on teise üle valitsev mõju. Tulumaksuseaduse § 8 lõike1 punkti 9 kohaselt on seotud isikuks juriidilise isiku juhtimis- või kontrollorgani liige. Näiteks, kui osa ettevõtluse tarbeks soetatud kinnisvarast antakse üürile seotud isikule ja tema perekonnale, tuleb üüri maksustamise õigsuse hindamiseks veenduda, kas üürihind on määratud lähtudes turuhinnast. Maksuhaldur maksustab tulumaksuseaduse seisukohalt seotud osapoolega soodustatud tehinguid kas erisoodustusmaksuga või tulumaksuga dividendidelt ning muudelt kasumieraldistelt.

Selleks, et vältida edaspidiseid vaidlusi maksuhalduriga teemal “kas föön on kinnisvara osa või mitte”, oleks mõistlik sätestada ettevõtja poolt endale reeglistik vastavalt ettevõtluse spetsiifikale kinnisvara kasutamiseks, käsutamiseks, haldamiseks või valdamiseks. Parim koht sellise reeglistiku kehtestamiseks on raamatupidamise sise-eeskiri.

 Artikkel on ilmunud Domus Kinnisvara kinnisvaraajakirjas IMMO (talv 2016).