Kinnisvaraga seotud tehingute maksustamise reeglid on väga nüansirohked. Seetõttu tekib eluruume ettevõtluses kasutavatel äriühingutel sageli küsimusi, millisel viisil tuleks maksustada ühte või teist tehingut.

Eesmärgiga aidata sellel nüansirohkel maksumaastikul orienteeruda, anname siinkohal väikese ülevaate erinevates seadustes sätestatud reeglitele, mida peaks silmas pidama just ettevõtluses kasutatavate eluruumidega seotud maksuarvestuses.

Käibemaksumäärad

Kuna eluruume on võimalik kasutada ettevõtluses mitmel erineval eesmärgil, on äriühingul, kes plaanib ettevõttesse soetada eluruumi (korteriomand, elamu vmt), kasulik  teada, et erinevad kinnisvaraga seotud teenused on käibemaksuseaduse järgi erineval viisil maksustatavad.

Nii näiteks on majutusteenuse osutamine (külaliskorteri või puhkemajana) 9 % määraga maksustatav käive (käibemaksuseaduse (KMS) § 15 lg 2 p 4), kinnisasja üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmine on aga üldreeglina maksuvaba käive (KMS § 16 lg 2 p 2), kusjuures kinnisasja üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmise tehingut on lubatud vabatahtlikult maksustada 20 % käibemaksumääraga, sellest eelnevalt maksuhaldurit teavitades, kuid välja arvatud juhul kui tehingu objektiks on eluruum (KMS § 16 lg 3 p 1). Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks (võlaõigusseaduse (VÕS) § 272 lg 1). Seega eristamaks eluruumi äriruumist on oluline hinnata, kas ruum võimaldab alaliselt elada või mitte ning kuidas ruumi tegelikult kasutatakse.

Seega, kui ka kasutusloa kohaselt on tegemist äriruumiga, kuid tegelikult kasutatakse ruume elamiseks, siis käsitatakse seda eluruumina ja ka vastupidi – kui kasutusloa kohaselt on tegu eluruumiga, kuid tegelikult kasutatakse äriruumina, siis tuleb maksustada äriruumidele mõeldud sätete alusel (juhend “Käibemaksuseaduse selgitused” punkti 9.2 “Maksuvaba käive tavapärases ettevõtluses, sh kinnisasjaga seotud teenused” alapunkti 2).

Majutusteenusega on tegemist juhtudel, kui tegemist on ruumide ajutiseks kasutamiseks ning tähtajaga mitte üle kolme kuu sõlmitud üürilepingutega (VÕS § 272 lg 4 p 1). Seega, kui annate eluruumi kasutada erinevatele isikutele lühikesteks perioodideks, on tegemist 9 % maksustatava majutusteenusega, kui aga leiate kliendi, kes soovib eluruumi kasutada üle 3 kuu, tuleb teil kliendiga sõlmida eluruumi üürileping ning teenuse osutamisest tekib maksuvaba käive.

Lisaks märgime, et majutusteenuse osutamisel tuleb isikud, kellele osutatakse majutusteenust, registreerida külastajakaardi alusel (turismiseaduse (TurS) § 24 lg 1). Külastajakaarte tuleb säilitada kaks aastat nende täitmise päevast arvates (TurS § 24 lg 6).

Silmas tuleks pidada ka seda, et kui äriühingule kuuluv vara antakse kasutada seotud isikule, tuleb ka seotud isikul tasuda äriühingule üldise hinnakirja alusel ja äriühingul tuleb deklareerida eluruumi kasutada andmine käibena. Märgime, et äriühingu vara tasuta või alla turuhinna kasutada andmine seotud isikule on käsitletav erisoodustusena, millelt tuleb deklareerida ja tasuda tulu- ja sotsiaalmaks (tulumaksuseaduse (TuMS) § 48 lg 1 ja lg 4 p 2 ning sotsiaalmaksuseaduse § 2 lg 1 p 7) (“Selgitused erisoodustuste deklaratsiooni TSD lisa 4 täitmise kohta“, täpsemalt muu tööandja vara kasutada andmisest punktis 3.5.2).

Ka eluruumide müügi korral võib rakenduda erinev maksustamine sõltuvalt sellest, kas tegu on kasutusele võetud või uue eluruumiga. Kui uue eluruumi edasimüügil enne esmast kasutuselevõttu tuleb müügihinnale lisada 20 % käibemaks (KMS § 16 lg 2 p 3), siis kasutatud eluruumi võõrandamisel on tegemist maksuvaba käibega (KMS § 16 lg 3 p 2) (vt lähemalt juhendi “Käibemaksuseaduse selgitused” punkti 9.2 “Maksuvaba käive tavapärases ettevõtluses, sh kinnisasjaga seotud teenused” alapunkti 3).

Sisendkäibemaksu mahaarvamine

Peame vajalikuks selgitada, et eluruumi ja selle tarbeks soetatud kaupade ja teenuste käibemaksu on lubatud sisendkäibemaksuna deklareerida vaid juhul, kui ruume asutakse kasutama maksustatava käibe tarbeks (KMS § 29 lg 1) (“Käibemaksuseaduse selgitused” punkti 14.3 “Sisendkäibemaksu mahaarvamine”).

Seega soetades eluruumi eesmärgiga kasutada seda näiteks kontorina, sõltub sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus sellest, kas:

Eluruumi kasutusotstarbega kontori soetamisel tasub meeles pidada, et kehtivate õigusnormide kohaselt võivad bürooruumid asuda mitteelamu kasutusotstarbega hoones (ehitusseadustiku § 50 lg 7 p 1 alusel kehtestatud määrus nr 51 lisa (.PDF)). Seega eluruumi soetamisel kontoriks peab olema valmis selleks, et eluruumi kasutusotstarve tuleb viia kooskõlla kavandatava kasutusotstarbega.

Kui ettevõte kasutab eluruume kontorina vaid osaliselt või tekib ettevõttel oma tegevuse käigus nii maksustatavat kui ka maksuvaba käivet, on põhjendatud sisendkäibemaksu mahaarvamine kontorina kasutatavalt eluruumilt ja sellega seotud kaupadelt ja teenustelt vaid osaliselt, lähtudes kinnisasja maksustatava käibe teostamiseks kasutamise prognoositavast osatähtsusest kinnisasja soetamise aastal (KMS § 32 lg 3 ja § 29 lg 4) (“Käibemaksuseaduse selgitused” punkti 14.3.6 “Sisendkäibemaksu osaline mahaarvamine”).

Kui aga ettevõte soetab eluruumi pikaajalise väljarentimise eesmärgil, on tegu maksuvaba käibe tarbeks soetatud varaga, millelt sisendkäibemaksu maha arvata ei saa.

Samas, kuna tegemist on nüansirohke maksuvaldkonnaga, võib ühe kinnisasjaga teha aastate jooksul erinevaid tehinguid, mistõttu ka sama kinnisasjaga osutatavate teenuste maksustamine võib muutuda sõltuvalt kinnisasja kasutamise muutustest.

Juhul kui olete kinnisvara soetamisel arvanud maha sisendkäibemaksu eeldusega, et asute seda kasutama maksustatava käibe tarbeks, kuid aja möödumisel selgub, et turuolukord on muutunud või ei õnnestu algseid plaane muudel põhjustel realiseerida ning korter võetakse kasutusele maksuvaba käibe tarbeks, on oluline teada, et korteri soetamiselt, samuti muult korteriomandiga seotud põhivaralt maha arvatud käibemaks kuulub korrigeerimisele vastavalt tegelikule kasutusele (KMS § 32 lg 4).

Sisendkäibemaksu korrigeeritakse vastavalt põhivara tegelikule maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusele põhivara soetamise aastast alates sisendkäibemaksu korrigeerimise perioodi jooksul, milleks on kinnisasja puhul 10 kalendriaastat ja muu põhivara puhul 5 kalendriaastat. Sisendkäibemaksu korrigeeritakse iga kalendriaasta lõpul, lähtudes maksustatava käibe tarbeks põhivara kasutamise tegelikust osatähtsusest sellel kalendriaastal (KMS § 32 lg 4¹ ja 4²).

Samuti kuulub eluruumi soetamisel maha arvatud sisendkäibemaks korrigeerimisele vara võõrandamise kuu deklaratsioonil, juhul kui korrigeerimise perioodi jooksul juba kasutusele võetud eluruum võõrandatakse (KMS § 32 lg 5) (“Käibemaksuseaduse selgitused” punkti 9.3 “Maha arvatud sisendkäibemaksu korrigeerimine kinnisasja kasutamisel maksuvaba käibe tarbeks”).

Õppematerjal “Mida peab teadma eluruumi soetav äriühing?” PDF