Merit Tarkvara
Kolmapäev, 18. Juuli
 

Tulumaksuseaduse ohud on kinnisvaraturul realiseeruma hakanud

Autor
Mihkel Eliste
Arco Vara AS kutseline hindaja, analüütik

Selle aasta algusest on eraisikute igakuiste maksuvaba tulu piirmäär 500 eurot ehk aasta peale kokku 6000 eurot.

Kui isik müüb vahepeal kinnisvara või teenib muudel viisidel lisatulu, võetakse suurenenud sissetulekut arvesse ka maksuvaba tulu kujunemisel. See on aga põhjustanud olukorra, kus juba kaua aega tagasi soetatud kinnisvara turuväärtus on nüüdseks tugevalt kasvanud ja selle müümisel ei soovita kogu teenitavat tulu ametlikult näidata.

Uus maksuseadus mõjutab madalapalgalisi

Eriti tugevalt mõjutab uus maksuseadus madalpalgalisi kodanikke, kelle sissetulek võib kinnisvara kasumlikul müügil ajutiselt hüppeliselt kasvada, kuid tegelikult palgatulu muutub maksuvaba tulu vähenemise või koguni palgatulult kadumise tõttu väiksemaks. 2019. aasta võib paljudele 2018. aastal kinnisvara müünud isikutele kaasa tuua kurva üllatuse: tulumaksu ei kanta neile palgatulult tagasi, vaid tuleb hoopis hakata riigile tulumaksu kõvasti juurde maksma.

Nutikamad kinnisvaraomanikud on hakanud oma varale ostjat leides kasutama võimalust, et osa müügihinda arveldatakse sularahas, pakkudes sealjuures tihti näiteks osalist hinnaalandust. See trend ei ole siiski midagi uut - ennekõike Eesti väiksematest piirkondades on seda harrastatud juba kinnisvaraturu toimimise algusaegadest saati. Uue tulumaksuseaduse jõustumise tõttu pööravad inimesed oma maksuvaba tulu muutumisele suuremat tähelepanu, mida on ennekõike soodustanud teema ulatuslik meediakajastus. 

Teenitud tulu varjates unustatakse tihti ära olulised asjaolud. Vähem on esinenud olukordi, kus sõlmitakse ostu-müügitehing, kuid hiljem keeldub ostja sularahas arveldamist vajanud osa maksmast. Veidi rohkem  on aga ennekõike üksikelamute puhul esinenud olukordi, kus hiljem ilmneb ostetud varal mõni varjatud puudus, vanemate elamute puhul näiteks kahjustunud konstruktsioonid. Sel juhul on ostjal kolme aasta jooksul õigus nõuda endiselt omanikult puuduste likvideerimist, tehtud kulutuste hüvitamist või hinnaalandust, kuid fiktiivse müügisumma tõttu võis hind ametlikult juba niigi võrdlemisi madal olla. Harvemad võiksid olla juhud, kus tehingust taganetakse, kuid seda muidugi ainult ametlikult kokku lepitud müügihinnas.

Võimalik müüa elukohta tulumaksuvabalt

Tihtipeale ei teata, et iga kahe aasta tagant saab oma elukohta müüa tulumaksuvabalt. Näiteks, kui isik müüs oma elukoha tänavu märtsis ja ta ei ole viimase kahe aasta jooksul ühtegi elukohta maksuvabalt müünud, siis tulumaksukohustust vara müümisel ei rakendu. Sageli arvatakse, et tegemist peab olema n-ö igapäevase elukohaga, kuid kusagil pole konkreetselt sätestatud, kui kaua peab isik olema oma elukohas enne müüki kas alaliselt või peamiselt elanud. Kui müüdavat eluruumi on osaliselt kasutatud ka muul otstabel, näiteks väljaüürimiseks, siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtes.

Sularahaga arveldades unustatakse või ei taheta tihti tunnistada asjaolu, et tehingu üksikasju teavad müüja, ostja ja notari kõrval veel väga paljud isikud. Tehtud tehingute andmed - nii müügihind kui ka muud asjaolud - on hiljem kättesaadavad nii kinnisvarabüroodele, pankadele kui ka muidugi maksu- ja tolliametile. Kinnisvara müügikuulutused on pärast nende kustutamist endiselt kättesaadavad olenemata sellest, et need ei ole enam portaalis nähtavad.

Pakkumishinna ja tegeliku müügihinna suur erinevus on esimene märk sellest, et müügihind ei pruugi vastata tegelikkusele. Turuhinnast märgatavalt madalama hinnaga sõlmitud tehinguid ei saa kinnisvarahindajad hindamiste tegemisel kasutada, maksupettuste osakaalu suurenemise tajumine aga aina kasvab. 

Artikkel ilmus Eesti Ekspressi lisas Uusarendused Tallinnas & Harjumaal.

Lisa kommentaar

Nimi:    * E-post:   
Kommentaarid
Asjapulk, 13.04.18 19:51
Vot siis. Tavaliselt muidugi korterit üüritakse välja ikkagi terves ulatuses, harvemini vaid ühte-kahte tuba, aga vähemalt on selle kohta selged juhised - proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtes.
Kas poleks mõistlik rakendada proportsionaalsust ka muudel juhtudel? Näiteks sai ostetud korter, kus elasin sees 7 aastat, misjärel kolisin ära (pole oluline kuhu ja miks) ning üürisin korterit välja järgmised 7 aastat, kuni ükspäev otsustasin korteri ära müüa. Ma saan aru, et praegusel juhul tuleks maksta tulumaksu müügi ja soetushinna vahelt, sest vahetult enne müüki ei olnud see korter minu alaline elukoht. Oleks asi olnud vastupidi st enne üürisin välja ja siis elasin ise sees, siis ei peaks ju tulumaksu maksma. Mõtlen et võiks ju ka sellisel juhul rakendada tulumaksu proportsionaalselt alalise elukohana kasutamise vs muul otstarbel kasutamise suhtes (ajalises mõttes).
tarkvara 2
 
toopakkumised
Töövahendid
Naljanurk

Andke endast tööl alati 100%!
12% esmaspäeval
28% teisipäeval
35% kolmapäeval
20% neljapäeval
5% reedel

Uudised > Eelnõud
Kalender & arhiiv
E T K N R L P
1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31
« Juuli 2018 »
Tööpäevade arv kuus 22
Töötunde kuus 176
Riigipühad: -

Vaata tööajafondi..
E-POOD
Gallup
Äriregister
Kreedix
Maksu- ja tolliamet
Eesti KMKR otsing
  • Aktiver
  • saku metall
  • epood
  • Dokumendinaidised
 
Koostööpartnerid
  RMP Eesti RMP Eesti OÜ Registrikood 11027462
KMKR EE100898345

Swedbank: EE582200221024811122
SEB Pank: EE221010220073067015
LHV Pank: EE117700771000732704

Jur. aadress: Rukki 18-8, Tallinn
Kontor: Mustamäe tee 5-607, Tallinn
Tel. 6 848 110
E-post: info@rmp.ee
RMP Eesti tooted Portaal RMP.ee
Uudiskiri Nädalakiri
Ajakiri Spetsialist

Raamatupidaja kalendermärkmik
Juhendraamat KÜ raamatupidamine
Juhendraamat MTÜ raamatupidamine
Dokumendinäidised

KOOLITUSED
Raamatupidamisteenus
Majandusarvestuse põhitõed

RSSFacebookTwitter
RMP.ee Kontakt
Uudised
Kasutajatingimused
Foorumi tingimused
Koostööpartnerid
REKLAAM
Tagasiside

STATISTIKA
256882  Foorumi postitust
341  E-poe toodet
94  Koolitust
22180  Artiklit
52783  Registreerunud kasutajat
36227  Nädalakirja tellijat
33348  Pers. pakkumise tellijat
Lugeja staatus  KÜLALINE
   - ei näe spetsialistide artikleid
   - ei kehti soodustused
   - ei saa populaarset uudiskirja Nädalakiri

REGISTREERU


 REGISTREERUNUD KASUTAJA
   + kõik artiklid sisselogimisel nähtavad
   + PDF ajakiri Spetsialist tasuta
   + uudiskiri Nädalakiri e-postile
   + soodustused RMP Eesti koolitustele

Logi sisse
 

© RMP Eesti OÜ 2004-2017