Raamatupidajate sugiskonverents 2017
Teisipäev, 22. August
 

Kinnisvarainvesteeringute kajastamine: õiglase väärtuse või soetusmaksumuse meetod?

Autor
Ants Ansper
finantsnõustaja

Kinnisvarainvesteeringute kajastamist õiglase väärtuse meetodil kasutatakse siis, kui investeeringute õiglast väärtust on võimalik mõistliku kulu ja pingutusega usaldusväärselt hinnata. Muudel juhtudel tuleb kasutada soetusmaksumuse meetodit. 

Vastavalt Eesti raamatupidamise heale tavale ning Raamatupidamise Toimkonna juhendile RTJ 6 "Kinnisvarainvesteeringud" kajastatakse kinnisvarainvesteeringud (edaspidi KVI) õiglase väärtuse meetodil või soetusmaksumuse meetodil ning valitud meetodit tuleb järjepidevalt rakendada. Soetusmaksumuse meetodilt õiglase väärtuse meetodile üleminek on üldjuhul põhjendatav, sest suureneb majandusaruannete täpsus ja läbipaistvus. Vastupidist tegutsemist ehk õiglase väärtuse meetodilt soetusmaksumuse meetodile üleminekut on aga palju raskem põhjendada. 

Õiglase väärtuse meetodi rakendamisel on ettevõtte finantsaruandlus kolmandatele osapooltele läbipaistvam ja täpsem, samas on ettevõtte omakapital KVI õiglase väärtuse languse ajal haavatav. Õiglase väärtuse meetod on ainuke valik ettevõtetele, mille eesmärk on kinnisvara väärtuse kasvatamine ning mis kasutatavad avalikkuselt saadavaid vahendeid. Soetusmaksumuse meetodi rakendamisel on ettevõtte bilanss vähem tundlik KVI õiglase väärtuse muutustele ning konservatiivsem, sest ei ole arvesse võetud väärtuse muutusest tekkivaid realiseerimata kasumeid. Soetusmaksumuse meetodi kasutamine on aktsepteeritav, kui aruandel ei ole teisi huvitatud osapooli peale omaniku. 

  

Õiglase väärtuse meetod 

Õiglase väärtuse meetodil kajastatakse kinnisvarainvesteeringuid, mille õiglast väärtust on võimalik mõistliku kulu ja pingutusega usaldusväärselt hinnata. Kõiki teisi kinnisvaraobjekte hinnatakse soetusmaksumuses. 

Hindamaks, kas õiglane väärtus on usaldusväärselt mõistliku kulu ja pingutusega leitav, tuleb kaaluda järgmisi aspekte: 

  • hindamisega kaasnev rahaline ja ajaline kulu suhtena sellest saadavasse kasusse;
  • hindamise usaldusväärsus;
  • kasu aruande lugejale.

Kõige usaldusväärsema  hinnangu saab ettevõtteväliseid sõltumatuid professionaale kasutades. Samas kui ettevõttel on kinnisvara alane kompetents olemas, ei ole keelatud ka ettevõtte enda hinnang õiglasele väärtusele. 

Turuväärtus osutab õiglasele väärtusele 

Kõige parema indikatsiooni kinnisvarainvesteeringu õiglasele väärtusele annab objekti turuväärtus, mis sisuliselt on soodsaim hind, mida müüja võiks saada avatud turul objekti müümisel ja ostja selle soetamisel. 

Õiglase väärtuse meetodil kajastatud kinnisvarainvesteeringuid tuleb hinnata igal bilansipäeval ning muutused õiglases väärtuses tuleb kajastada kasumiaruandes. 

Õiglase väärtuse meetodi kohaselt kajastatakse kinnisvarainvesteeringud, millel on võrdlustehingud või usaldusväärselt hinnatavad rahavood õiglases väärtuses. Objektid, millel võrdlustehingud puuduvad ja rahavood pole usaldusväärselt hinnatavad, kajastatakse soetusmaksumuse meetodil nii kaua, kuni õiglast väärtust on võimalik uuesti hinnata. Sel juhul määratakse objekti soetusmaksumuseks enne ümberklassifitseerimist olnud väärtus. Kui kinnisvaraobjektil on määratletav kasulik eluiga (kõik kinnisvara objektid, v.a maa) tuleb soetusmaksumuse kajastamise perioodil arvestada varalt ka kulumit. 

Õiglase väärtuse meetodi rakendamise mõjud: 

  • muutused väärtuses võetakse igal aastal arvesse kasumiaruandes;
  • kui õiglast väärtust ei ole võimalik hinnata, siis kajastatakse KVI soetusmaksumuse meetodil ning varalt arvestatakse kulumit. 

Õiglase väärtuse meetod annab täpsema hinnangu 

Eeltoodust näeme, et õiglase väärtuse meetod mõjutab ka ettevõtte omakapitali. Kui kinnisvara hind tõuseb, siis omakapital suureneb. Kinnisvara hindade languse ajal aga omakapital väheneb kasumiaruandes kajastavate väärtuste muutuste tõttu. Seega on majanduskeskkonnas, kus kinnisvara hinnad langevad, ettevõtte omakapital kergesti haavatav ning võib tekkida vajadus omakapitali suurendamiseks. 

Üldiselt tagab õiglase väärtuse meetodi kasutamine KVI kajastamisel majandusaasta aruannete suurema läbipaistvuse ja usaldusväärsuse osanike, investorite ja kolmandate osapoolte poolt, sest varade väärtus on täpsemini hinnatud.  

Soetusmaksumuse meetod 

Peale õiglase väärtuse meetodi on võimalik KVI kajastada ka soetusmaksumuse meetodil. Raamatupidamise Toimkonna selgituse kohaselt on soetusmaksumuse meetod praktikas väga levinud väiksemate ettevõtete seas. See on neile vajalik, sest "mõistliku kulu ja pingutuse" hindamine tekitaks lisakoormust, millest saadav kasu ei pruugi seda õigustada. 

Soetusmaksumuse meetodi kasutamisel  käsitletakse kõiki kinnisvarainvesteeringuid vastavalt RTJ juhendile 5 "Materiaalne ja immateriaalne põhivara" ehk käsitletakse nagu põhivara objekte. Seega tuleb KVI-le määrata kasulik eluiga, arvestada kulumit ning võtta arvesse võimalikud allahindlused, mis tulenevad väärtuse langusest. Seega on soetusmaksumuse meetodi puhul juhtkonnal kohustus igal bilansipäeval hinnata, kas on märke vara väärtuse langusest. 

Märkideks vara väärtuse langemise kohta võivad olla järgmised asjaolud: 

  • vara turuväärtus on langenud oluliselt kiiremini, kui võiks eeldada, lähtudes aja möödumisest või vara normaalkasutusest;
  • üldine majanduskeskkond ja turusituatsioon on halvenenud, mistõttu on tõenäoline, et varast genereeritav tulu väheneb.

Mõlemad asjaolud võivad tekkida näiteks kinnisvaraturul toimuvate muutuste tagajärjel, kui hinnad langevad. Täpsemalt on kogu nimekiri väärtuse langusele viitavatest asjaoludest toodud RTJ juhendi 5 paragrahvis 54. Lisaks Raamatupidamise Toimkonna juhendis mainitud asjaoludele võib olla ka muid märke vara väärtuse langusest ning sellisel juhul tuleb läbi viia vara väärtuse test.  

Vara väärtuse test 

Vara väärtuse testi puhul leitakse vara kaetav väärtus, mis on suurem vara õiglasest väärtusest miinus müügikulutused või vara kasutusväärtusest. Varade allahindlus tuleb kajastada ainult siis, kui bilansiline maksumus on mõlemast eelnevast nimetatud näitajast väiksem. Seega kui juba vara õiglane väärtus miinus müügikulutused on suuremad kui bilansiline väärtus, puudub vajadus kasutusväärtuse hindamiseks. 

Vara õiglase väärtuse hindamisel tuleb lähtuda järgmistest aspektidest: 

  • siduvas müügilepingus kokku lepitud vara müügihind;
  • siduva müügilepingu puudumisel vara turuväärtus aktiivsel turul;
  • siduva müügilepingu ja aktiivse turu puudumisel vara eeldatav müügihind sõltumatute osapoolte vahelises tehingus, võttes arvesse hiljutisi sarnaseid tehinguid samas tööstusharus.

Kui eelnimetatud indikaatorid ei ole usaldusväärselt hinnatavad, on vaja leida vara kasutusväärtus. Vara kasutusväärtuse leidmiseks tuleb koostada antud varast tekkivate rahavoogude projektsioon ning läbi diskonteerimise leida rahavoo nüüdisväärtus. 

Kinnisvarainvesteeringute kajastamisel soetusmaksumuse meetodil ei võeta tegelikke vara väärtuse muutusi arvesse ning kinnisvarainvesteeringute soetusmaksumus saab suureneda ainult siis, kui kinnisvarale tehakse parendusi. Jooksva remondi ja hooldusega seotud kulud kajastatakse kasumiaruandes kuludes nende tekkimise perioodil. Kinnisvaraobjekti väärtuse langused kajastatakse ainult juhul, kui lisaks õiglasele väärtusele on kasutusväärtus bilansilisest maksumusest väiksem, mistõttu ilma parendusteta vara väärtus bilansis ajas väheneb. 

Seega ei ole ettevõtte bilanss ning eelkõige omakapital vara õiglase väärtuse muutuste suhtes tundlik ning kinnisvarainvesteeringute väärtus bilansis pikemas perspektiivis pigem väheneb. Võrreldes õiglase väärtuse meetodiga on investoritel ning ka teistel osapooltel ettevõtte varade väärtust raskem hinnata. Samas kui ettevõttel puuduvad võlausaldajad ja muud kolmandad huvitatud osapooled, tagab soetusmaksumuse meetod konservatiivsuse, sest KVI väärtuse muutusest tekkivaid realiseerimata mitterahalisi kasumeid arvesse ei võeta.

tarkvara

Veel samal teemal

Viimati lisatud artiklid samas rubriigis

  • Õppetunnid väikestelt siseauditi üksustelt 06.06.2017

    Pakume lugemiseks ühte värskemat artiklit IIA presidendilt ja tegevjuhilt Richard Chambersilt, kus ta räägib väikeste siseauditi üksuste strateegiatest, mis on aidanud ka suurtel siseauditi üksustel tulla toime huvigruppide muutuvate ootuste ja vajadustega. Artikke ...
    Loe edasi..

  • Millal pakendiaudit läbi viia? 06.06.2017

    Pakendiaruandluse korraldamise nõue on Eestis kehtinud üle kümme aasta. Alates 2015. aastast tuleb pakendiaruandluse aruandeid ka auditeerida. Pakendiaruandluse audiitorkontrolli eesmärk on anda hinnang auditeeritava kalendriaasta pakendiaruande vastavuse kohta pakendiseaduse n ...
    Loe edasi..

  • Metsa juurdekasv ja selle kajastamine õiglases väärtuses 06.06.2017

    Kasvava metsa näol on tegemist bioloogilise varaga ning selle kajastamisel raamatupidamises tuleks lähtuda Raamatupidamise toimkonna juhendist nr 7 Bioloogilised varad.
    Loe edasi..

  • Viis praktilist aspekti firmaväärtuse kajastamisel läbi Eesti tava ja IFRS-i prisma 30.05.2017

    Firmaväärtus, mida on kirjeldatud ka kui äriühendusega tekkivat sünergiat, on kahtlemata üks "pehmemaid" raamatupidamises arvele võetavaid varasid ning tekitab seetõttu praktikas mitmeid küsimusi.
    Loe edasi..

  • Audiitorkontrolli kohustus ja audiitori määramine 23.05.2017

    Audit on kindlustandev töövõtt, mille tulemusena vandeaudiitor annab hinnangu, kas raamatupidamise aastaaruanne kajastab olulises osas õiglaselt ettevõtte finantsseisundit, finantstulemust ja rahavooge. Ülevaatus ei ole finantsaruande audit ja seetõttu pakub ülevaatus väiksemat kindlustunnet.
    Loe edasi..

Vaata kõiki artikleid
 
Maksuvaba tulu ja tsd 2018
Töövahendid
Naljanurk


Ettevõtja sõidab oma kontori juurde, kus tund tagasi plahvatas pomm. Kõik on ümber piiratud, tuletõrjujad tegutsevad, kohal on politsei ja aknast tuleb suitsu. Kohale tuuakse sokkides valvur, kes räägib: "Ülemus, teil on suur mure! Kui plahvatas, siis oli kontoris teie naine... ta on vigastatud..."
"Olgu, aga raamatupidaja, kus on raamatupidaja????"

Uudised > Eelnõud
Kalender & arhiiv
E T K N R L P
1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31
« August 2017 »
Tööpäevade arv kuus 23
Töötunde kuus 184
Riigipühad: 20.08

Vaata tööajafondi..
E-POOD
Gallup
Külastan RMP.ee portaali
Äriregister
Kreedix
Maksu- ja tolliamet
Eesti KMKR otsing
  • Tallinna Lennujaam
  • Eesti Eine
  • virtuaalassistent
  • Maksuskoop
 
Koostööpartnerid
  RMP Eesti RMP Eesti OÜ Registrikood 11027462
KMKR EE100898345

Swedbank: EE582200221024811122
SEB Pank: EE221010220073067015
LHV Pank: EE117700771000732704

Jur. aadress: Rukki 18-8, Tallinn
Kontor: Mustamäe tee 5-607, Tallinn
Tel. 6 848 110
E-post: info@rmp.ee
RMP Eesti tooted Portaal RMP.ee
Uudiskiri Nädalakiri
Ajakiri Spetsialist

Raamatupidaja kalendermärkmik
Juhendraamat KÜ raamatupidamine
Juhendraamat MTÜ raamatupidamine
Dokumendinäidised

KOOLITUSED
Raamatupidamisteenus
Majandusarvestuse põhitõed

RSSFacebookTwitter
RMP.ee Kontakt
Uudised
Kasutajatingimused
Foorumi tingimused
Koostööpartnerid
REKLAAM
Tagasiside

STATISTIKA
247332  Foorumi postitust
348  E-poe toodet
117  Koolitust
22080  Artiklit
51249  Registreerunud kasutajat
35472  Nädalakirja tellijat
32787  Pers. pakkumise tellijat
Lugeja staatus  KÜLALINE
   - ei näe spetsialistide artikleid
   - ei kehti soodustused
   - ei saa populaarset uudiskirja Nädalakiri

REGISTREERU


 REGISTREERUNUD KASUTAJA
   + kõik artiklid sisselogimisel nähtavad
   + PDF ajakiri Spetsialist tasuta
   + uudiskiri Nädalakiri e-postile
   + soodustused RMP Eesti koolitustele

Logi sisse
 

© RMP Eesti OÜ 2004-2017