Riigikohtust on hiljuti tulnud lahend, mis puudutas üürilepingu alusetu ülesütlemisega seotud nõudeid ja majanduskriisi tõttu üürihinna muutmist. Kohtuasjas (nr 3-2-1-179-15) lahendati järgmisi küsimusi:

• kas üürileandjal on õigus nõuda üürnikult üüri tasumist pärast seda, kui üürnik on üürilepingu üles öelnud ning kohus oli tuvastanud, et üürilepingu ülesütlemiseks puudus alus;
• kas üürileandjal on õigus anda üüripind teise üürniku kasutusse ajal, mil üüripinnalt lahkunud üürnik seda ei kasuta;
• kas üürilepingu ennetähtaegne lõppemine võib mõjutada kinnisasja müügihinda ja kas sellist kahju saaks nõuda üürnikult;
• kas üürileandja saab pärast üürilepingu ülesütlemist nõuda kahju hüvitamist kokkulepitud üürilepingu tähtaja lõpuni;
• kas üürnik saab ühepoolselt tagasiulatuvalt üüri muuta VÕS § 97 alusel.

Üürnik ütles üürilepingu üles ilma õigusliku aluseta. Üürniku arvates ei pidanud ta üüri maksma aja eest, mil ta üüripinda ei kasutanud ning seda kasutas uus üürnik. Kohus aga leidis, et kuna üürnik oli ise üüripinnalt lahkunud ja üürileandja polnud talle üüripinna kasutamisel takistusi teinud, peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil ta üüripinda ei kasutanud. Seda sõltumata sellest, et üüripinda kasutas teine üürnik, kuna kohtu arvates ei takista uue üürilepingu sõlmimine iseenesest esialgsel üürnikul üüripinda soovi korral kasutada.

Kuna üürileandja ütles esialgse üürilepingu lõpuks ise üles, siis leidis kohus, et üürileandja saab nõuda üürnikult kahju hüvitamist. Üürileandja kahju saab seisneda teenimata jäänud kasus ehk saamata jäänud üüritulus, kuid teatud juhtudel võib kahju tekkida ka asja madalamast müügihinnast.

Kohus leidis, et kaubanduskeskuse omanikuna tegutseva üürileandja eesmärk on eelduslikult teenida tulu kaubanduskeskuse ruumide väljaüürimisest. Ühe üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel võib väheneda potentsiaalne tulu, millega kaubanduskeskuse omanik võis üürilepingu sõlmimisel arvestada. Seega võib majandustegevuses äriruumide üürimisel ka ühe üürilepingu lõpetamine üüri maksmata jätmise tõttu mõjutada kaubanduskeskuse hinda. Kaubanduskeskuse müümisel saadud väiksem müügihind on üürileandja jaoks saamata jäänud tulu. Mõju keskuse müügihinnale sõltub siiski konkreetse ostja huvidest ja eesmärkidest. Näiteks võib ühe ostja jaoks olla pikaajaliste üürilepingute puudumine kahjulik, teise jaoks võib see olla just kasulik, sest see võimaldab üürida tühjad pinnad välja soodsamalt enda soovitud kauplejatele. Seega tuleb igal konkreetsel juhul üürileandjal tõendada kas ja millises ulatuses on üürilepingu lõpetamine kaubanduskeskuse hinda mõjutanud.

Lisaks leidis kohus, et üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Seetõttu ei piira äriruumide üürimisel üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel.

Küsimuses, kas üürnik nägi või pidi ette nägema lepingu rikkumise tagajärjena üürileandjale kahju tekkimise müügihinna vähenemise näol, on oluline see, mida samal alal tegutsev mõistlik isik pidi ette nägema. Tähendust ei oma, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist.

Kohus rõhutas, et müügihinna vähenemise tõttu väljamõistetav kahju ei saa olla siiski suurem kui esialgse üürilepingu ning turuhinna vahe üürilepingu tähtaja lõpuni. 

VÕS § 97 kohaldamisest 

Üürnik taotles omakorda üürilepingu muutmist üürihinna osas, kuna äriruumide üürihinnad olid oluliselt muutunud. Riigikohus leidis, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluna saab käsitada poolte ootust, et majanduskeskkond püsib stabiilsena ning majanduskriisiga võib kaasneda lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutus. Seejuures tuleb arvestada poolte kohustuste erinevat iseloomu. Üürileandja oli lepingu järgi kohustatud andma üüripinna üürniku kasutusse. Selles kohtuasjas ei tuvastatud, et majanduskriis oleks üürileandja kohustuse täitmiseks tehtavaid kulutusi suurendanud.

Seevastu üürnik oli kohustatud maksma igakuist üüri, mis majanduskriisi tingimustes osutus üürniku väidete kohaselt turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks. Lõplikku seisukohta selles küsimuses ei antud kuna asi saadeti uuele läbivaatamisele ringkonnakohtusse, kuid kohus andis taaskord olulised juhised VÕS § 97 rakendamiseks.