Kinnisvaraarendus on olnud oma majandusliku aktiivsuse tipus juba mõnda aega. Lisanduvaid arendusi nii olemasolevate ehitiste rekonstrueerimise kui ka uute elamispindade püstitamiseks, viiakse läbi ja alustatakse jätkuvalt. Seetõttu oleks arendajatele kasulik teada, kuidas lähenetakse kohtupraktikas eluruumi müügilepingu kvaliteedinõuetele.
Tõenäoliselt ei ole uudiseks, et eluruumi võõrandades peavad eluruumis olema tagatud elementaarsed elutingimused. Seda on Riigikohus kinnitanud mitmetes erinevates lahendites, näiteks juba 3-2-1-5-12 ning 3-2-1-129-12. Lepingus sõnaselgelt kokku leppimata kvaliteedile tuleb kohaldada muu hulgas aga ka ehitamisele kehtestatud nõudeid ja ehitustava.
Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-100-15 rõhutanud, et ostes elamu, mida müüja reklaamib kui mitte remonti vajavat, ei pea ostja eeldama, et ta peab sinna kohe lisainvesteeringuid tegema asuma. Eksklusiivse asukoha ning suure väärtuse korral on ostjal õigus isegi eeldada, et müüdud eluruumi kvaliteet on turu keskmisest kõrgem – isegi, kui seda pole lepingus sõnaselgelt kirjas.
Kui ehitis ei vasta projektile, võib tekkida olukord, kus seda saab lugeda ka müügilepingu tingimustele mittevastavuseks. Seejuures on oluline, et kui lepingu ese projektile ei vasta, siis eeldatakse, et lepingulisi kvaliteedinõudeid on rikutud. Kui müüja soovib väita vastupidist, peab ta oma väite ise suutma tõendada. Müüja võib tõendada, et projektist kõrvale kaldumine ei ole kaasa toonud õigusaktidest tulenevatest nõuetest kõrvalekaldumist – et ehitus- ja tuleohutusnõuded on ikkagi täidetud. Kui seda ei suudeta, on müüja oma kohustusi ostja ees rikkunud ning vastutab muu hulgas tekkiva kahju eest.
Asjaolu, kas ehitisel on kasutusluba või mitte, ei oma keskset tähendust – kasutusloa väljastamine ei muuda ehitise tegelikke omadusi. Vaidluse tekkimisel tuleb tuvastada, millised olid müügilepingus kokku lepitud kvaliteedinõuded. Nende rikkumine ei pruugi olla üldse sõltuvusest kasutusloa väljastamisest (kui lepingus ei ole selgelt kokku lepitud teisiti).
Seega on arendajatel oluline isegi siis, kui ostjaga sõlmitavas müügilepingus ei ole eraldi kvaliteedinõudeid kokku lepitud, järgida ehitise ehitus- ja tuleohutusalastele nõuetele ning ehitusprojektile vastavust.
