Inimesed pole sageli teadlikud kelmustest, mis võivad neid lepinguid sõlmides tabada. Oluline on sellistest pettustest informeeritud olla ning neid ennetada. Notarite Koda koostas nimekirja enamlevinud kelmustest, millest peaksid inimesed teadlikud olema ning mida peaksid jälgima, kui sõlmitakse notariaalseid lepinguid.

Volikirjaga saab kuritarvitada inimese usaldust

Tuleb ette juhtumeid, kus kinnisvara omanikult soovitakse saada laiemat volitust, kui ta ise tegelikult anda sooviks. Näiteks võib vanemal inimesel olla tarvis teha kellelegi volikiri pangatoimingute tegemiseks, kuid “igaks juhuks” soovitakse teha üldvolikiri, mis annab selle omanikule võimaluse teha teise inimese varaga kõiki tehinguid. Sellise volituse puhul ongi võimalik olukord, kus volituse andnud inimese usaldust saab kuritarvitada – näiteks müüa tema teadmata korter või võtta selle tagatisel laenu.

Kuigi võrreldes aastakümnete taguse ajaga esineb dokumentide võltsinguid vähem, ei ole ära kadunud ka juhtumid, kui tehingu tegemiseks esitatakse notarile Venemaa võltsitud volikiri. Nii on avastatud näiteks viimase aasta jooksul mitu võltsingut.

Lepingu sõlmimisel ei maksa oma kavatsuste osas valetada

Notar ei saa anda head nõu ega tehingu tingimusi täpselt kajastada, kui pooled ei avalda kogu tõde, miks tehing tehakse, mis on tegelik hind ja muid olulisi asjaolusid. Nii võibki juhtuda, et pooled saavad ka teineteisest erinevalt aru või üks pool ei soovi enam täita varem sõlmitud lepinguväliseid kokkuleppeid. Kõiki tehinguid tehes peaks mõtlema sellele, et mis saab siis, kui teine poole ei pea kokkuleppest kinni – kuidas siis oma õigusi saaks maksma panna.

Näiteid väärpraktikast

Lepingus tegelikust madalama hinna näitamise võimalik tagajärg on see, et müüjal jääb osa müügihinnast saamata või puudub ostjal hiljem võimalus tegeliku hinna tasumist tõendada ning näiteks maja või korteri puuduste ilmnemisel selle hinna piires nõudeid esitada.

Müügihinna tasumine kolmanda inimese kontole näiteks põhjusel, et lepingu osapoolel endal ei ole väidetavalt kontot või näiteks soovib varjata oma vara kohtutäituri eest. Selle tulemusena võib juhtuda, et raha enam ei näe, sest notarile avaldatakse, et see raha soovitakse kinkida.

Praktikas on esinenud, et on soovitud võõrandada osaühingu osa teisele isikule ning uus omanik ka juhatuse liikmeks valida. Samas soovitakse, et uus juhatuse liige annaks eelmisele juhatusele volituse kõikideks toiminguteks ehk faktiliselt tegutseks edasi eelmine omanik. See võib olla teadlik teise isiku ärakasutamine.

Enne mõtle, siis alles tee

Kinnisvara ostmisel kirjalike eellepingute alusel nn käsiraha tasumine on küllalt levinud. Kinnisvara ostmisel tuleb silmas pidada, et notariaalse tõestamise nõue kehtib ka eellepingutele, ilma selleta on leping tühine. Tühise lepingu alusel pole ostjal õigust nõuda müügilepingu sõlmimist ega omanikuks saamist. Suurim oht on selliselt tasutud rahast ilmajäämine, sest tasutud raha saab tagasi nõuda vaid kohtu kaudu, kui saaja seda vabatahtlikult ei tagasta.

Raha kandmine müüja kontole enne lepingu sõlmimist või ostja kontole pärast lepingu sõlmimist – mis juhtub siis, kui leping jääb mingil põhjusel sõlmimata või ostja raha ei tasugi? Kui raha on makstud enne lepingut, võib olla keeruline oma raha tagasi saada, kui makstakse pärast lepingut, siis seda sisse nõuda. Nende probleemide vältimiseks on kõige mõistlikum kasutada notarikontot, mis on mõeldudki selleks, et enne tehingut kannab ostja raha kontole, mis annab müüjale turvatunde, et raha on olemas ja ta saab selle pärast lepingut juba notari kaudu.

Tagamata osamaksed – kui müügihind tasutakse osamaksetena, siis tuleks kaaluda omandi üleandmist peale müügihinna täielikku tasumist või tasumise kindlustamiseks hüpoteegi seadmist. Vastasel juhul riskib müüja sellega, et osa müügihinnast jääb saamata ja müüdud vara ei saa ka realiseerida, kuna omanikuks on ostja, kes võib vara vabalt edasi võõrandada ning müüja jääbki ilma nii varast kui rahast.

Vahel kasutatakse laenu võtmisel varianti, et tagatiseks antud vara müüakse laenu andjale (müügihinnaks on siis laenusumma) ning lepitakse kokku, et kui laen tagasi makstud, siis saab laenusaaja asja tagasi osta – tagasiostuõigusega müük. Sellised tehingud pole enam eriti levinud, kuid aegade jooksul on sarnaseid tehinguid ikka kasutatud. Kui tagasiostuõigus jäetakse kasvõi eelmärkega tagamata, siis ei ole välistatud, et müüjal (laenusaajal) pole hiljem võimalik oma vara tagasi osta, sest see on juba edasi müüdud või hüpoteegiga koormatud.

Esineb ka juhtumeid, kui eakamatelt või üldse eestkostet vajavatelt, samuti vähesema kogemusega inimestelt üritatakse vara turuhinnast oluliselt madalama hinnaga osta. Eakatel inimestel on soovitatav igasugused tehingud oma laste või nooremate sugulastega läbi arutada. Loomulikult jääb lepingu sõlmimine alati inimese enda otsustada, aga otstarbekas on küsida nõu lähedastelt ning hinna osas konsulteerida spetsialistidega, et veenduda teise lepingupoole kavatsuste aususes. Samuti tasub oma eakatel sugulaste tegemistel silm peal hoida ja vajadusel pöörduda seoses eestkostja määramisega kohaliku omavalitsuse ja kohtu poole.

Müüdava vara puuduste mahasalgamine

Müüdava vara kirjeldusega eksitamine müügikuulutuses, kus eseme kirjeldus on tegelikkusest parem või lihtsalt puudulik. Kui probleemid ilmnevad alles notari juures, siis võib juhtuda, et ostja enam ostusoovist ei tagane ning saab endale pettuse tõttu kehvema asja, kui ta algselt soovinud oleks.

Näiteks: notari juures selgub, et ehitisel puudub ehitusluba või kasutusluba (või koguni mõlemad) ja ostja nõustub ostma tingimusel, et müüja saab loa mingi aja jooksul pärast tehingut. Kui müüja aga kohustust ei täida, vastutab ostja ehitise omanikuna selle puuduste eest.

Puuduste varjamine – mõni müüja arvab, et mida vähem on ostja maja või korteri puudustest teadlik, seda kasulikum on see müüjale. Tegelikkuses on täpselt vastupidi: pigem saab müüja enda vastutust vähendada tehes ostjale teatavaks kõik puudused ning fikseerides need ka lepingus.

Olemasolevast osaühingust osa omandamine uue osaühingu asutamise asemel võib tähendada, et võtad endale varjatud võlad või kohustused, mida omandaja eest on varjatud.

Kinkelepinguga võib kaotada eluaseme

Vara kinkimisega tasub alati hoolikalt kaaluda, kas seda teha, eriti kui kinkija jääb ise sinna elama. Alati on võimalik teha testament, mida saab vajadusel muuta või tühistada. Testamendiga ei sea selle tegija endale mingeid piiranguid – ta jääb oma vara omanikuks ja saab selle üle otsustada. Kord ära kingitud vara niisama tagasi saada pole võimalik. Seda ka juhul, kui kingisaaja peaks surema enne kinkijat. Järgmiseks mõned hoiatavad näited praktikast, mis peaksid panema mõtlema, kas tasub seda ikka teha.

Kinkelepinguga kingivad vanavanemad näiteks oma lapselapsele enda eluaseme, jäädes ise sinna elama. Kuigi oma kasutusõiguse tagamiseks on võimalik seada kinnistusraamatusse isiklik kasutusõigus, on siiski olukordi, kus sellest loobutakse. Näiteks hoitakse kulusid kokku või loodetakse omavahelisele tugevale usaldussuhtele. Sageli tehakse kinkeleping, et vältida hilisemaid pärimismenetluse kulusid. Paraku lähisuhetes ei suudeta ette kujutada lähedaste vaheliste suhete halvenemist, mistõttu varasemad suulised kokkulepped enam ei kehti ja vanavanemad võivad jääda koduta.

Levinud põhjus kinkelepingute sõlmimisel isiklikku kasutusõiguse seadmata jätmiseks on näiteks olukord, kus vanavanemad soovivad anda oma kinnisvara lapselapse laenu tagatiseks. Panga jaoks on vanavanema kinnisvara tagatisena aktsepteeritav, aga selle omanik ei saa olla vanavanem, vaid vähemalt laenusaaja vanem. Selleks kingib vanavanem oma vara enda lapsele, kes seejärel seab kinnisvarale panga kasuks hüpoteegi, tagamaks omakorda enda lapse laenu. Kuna pank pole nõus hüpoteeki seadma isikliku kasutusõigusega koormatud kinnisvarale, siis jääb see seadmata ning vanavanemale ei jää kindlust, et ta saaks oma kodus elada.

Kahjuks leidub jätkuvalt “heatahtlikke” inimesi, kes soovivad üksildasi vanainimesi meelitada endale vara kinkima lubades neid vastutasuks aidata igapäevatoimetustes ja et ka tervise halvenedes saab vanainimene ikka kodus edasi elada ning tema eest hoolitsetakse. Sageli lõppeb abistamine peagi pärast kinkelepingu sõlmimist. Kui enne oleks vanainimesel olnud võimalik oma vara müüa, et tagada endale koht vanadekodus, siis pärast vara ära kinkimist puudub seegi võimalus. Hoiatage oma vanemaid sugulasi ja tuttavaid selliste “abistajate” eest.

Ebaausad võtted abielulahutusel

Abieluvaraleping/ühisvara jagamine olukorras, kus aktiivsem abikaasa on tegelenud perele elatise teenimisega ühisvarasse kuuluva ettevõtte kaudu. Samuti on ka vara omandatud selle ettevõtte, mitte abikaasade nimele. Ühel päeval soovitakse vara jagada ning vähemteadlik abikaasa nõustub jagama vara nii, et ettevõte, millega on alati tegelenud teine abikaasa, jääb ainuomandina kuuluma ka sellele abikaasale. Abikaasa ei arvesta sealjuures, et loobub nõnda kogu oma varast ning sealhulgas ka perekonna eluasemest, mis on omandatud perefirma nimele.

Samasugune ebavõrdne olukord võib kujuneda siis, kui abiellujad valivad teadmatusest oma varasuhteks varalahususe ning seejärel omandatakse kogu perekonna vara ühe abikaasa nimele.

Artikkel ilmus 24.05.2019 Õhtulehes