Füüsilise isiku üüritulu maksustamine ja deklareerimine

Üüritulu

Füüsiline isik võib üüritulust elamu või korteri üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Selleks ta kuludokumente esitama ei pea. 20% mahaarvamine tehakse üüritulu deklareerimisel tuludeklaratsiooni alusel.

Eluruumi üüritulu 20% mahaarvamist rakendatakse elamu või korteri üürimisel eluruumi üürilepingu alusel. Eluruumi üürilepinguga on tegemist siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum ja lepingu sõlmimisel lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks. Näiteks kui äriühing võtab korteri üürile selleks, et seal bürood pidama hakata, siis ei muuda asjaolu, et see korter on iseenesest ka elamiseks kasutatav, üürilepingut veel eluruumi üürilepinguks.

Üüritulu (st summa, millest tehakse mahaarvamine) hulka ei loeta üüri kõrvalkulu ning hoone korrashoiu- ja parenduskulu (Võlaõigusseaduse § 292), kui üürnik on neid ise tasunud või üürileandjale hüvitanud.

Alates 14. jaanuarist 2021 kehtiv võlaõigusseaduse muudatus lubab senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid terve hoone korrashoiu- ja parenduskulude üürnikule ülekandmisel. Samuti eluruumi hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumise või halvenemisega seotud mõistlike ja vajalike kulude üürnikule ülekandmisel.

Näide 1: üürilepinguga kokkulepitud üüri summa on 200 eurot kalendrikuus ning lepingujärgselt tasub korteriühistu esitatud arve alusel kommunaalmaksed üürnik. Üürnik tasub üürileandjale 200 eurot ja korteriühistule arve alusel 150 eurot. Üürileandja peab deklareerima selle kalendrikuu eest üüritulu 200 eurot.
Näide 2: üürilepinguga kokkulepitud üüri summa on 200 eurot kalendrikuus ning lepingujärgselt lisandub sellele summale korteriühistu kommunaalmaksed, mida tasub üürileandja. Üürnik kannab üürileandjale 350 eurot. Üürileandja tasub korteriühistule arve alusel 150 eurot. Üürileandja peab deklareerima selle kalendrikuu eest üüritulu 200 eurot.

Tuludeklaratsioonis tuleb näidata kogu aasta üürisumma.

Üüritulu hulka ei loeta selliseid üürniku tasutud kõrvalkulusid (kommunaalkulud) ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid (nt korteriühistu remondifondi või laenumaksed). Samuti ei loeta üüritulu hulka üürniku tasutud kulusid eluruumi hariliku kasutamisega seotud kulumise kõrvaldamisel.

Kõrvalkuluks ega koormiseks ei saa aga lugeda üüritava eluruumi soetamiseks võetud laenumakseid või maamaksu ning juhul kui üürnik neid üürileandja eest tasub, siis loetakse need üürileandja tuluks.

Näide 3: üürnik ja korteri omanik on kokku leppinud, et üürnik maksab üüri asemel korteri ostuks võetud laenu makseid. Omanik peab deklareerima tema eest tasutud laenumaksed kui üüritulu.

Juhul, kui üürnik on teinud üüritavale eluruumile parendusi, mille läbi eluruumi väärtus on tõusnud ning kui üürileandja üürilepingu lõpus seda kulu üürnikule ei hüvita, siis on üürileandja tuluks väljaüüritud eluruumi väärtuse kasv võrreldes lepingu alguses olnud eluruumi väärtusega. Kui üürnik teeb aga taastusremondi, mille läbi korteri või elamu väärtus ei ole tõusnud võrreldes lepingu alguses olnud väärtusega, siis sellest üürileandjale maksustatavat tulu ei teki.

Kui üürileping on sõlmitud juriidilise isikuga, siis juriidiline isik peab tulumaksu kinni pidama üüri brutosummast, v.a üüri kõrvalkulud ja koormised. Üürileandjale tagastatakse tuludeklaratsiooni alusel 20% üüritulult enammakstud tulumaks.

Näide 4: kui eluruumi üürileping sõlmitakse juriidilise isikuga ja üürilepingu alusel makstav üüritasu on 200 eurot kuus, siis on üürnik (juriidiline isik) kohustatud üüritasust kinni pidama tulumaksu määras 20% (40 eurot). Füüsilisele isikule makstakse 160 eurot (200 – 40 = 160). Üürnik on kohustatud deklareerima üürilepingu väljamakse brutosumma (200 eurot):

  • deklaratsiooni TSD lisa 1 koodil 57 – kui väljamakse tehakse residendist füüsilisele isikule või
  • deklaratsiooni TSD lisa 2 koodil 185 – kui väljamakse tehakse mitteresidendist füüsilisele isikule.

See tulu kantakse füüsilise isiku eeltäidetud tuludeklaratsiooni, kuna üürnik deklareeris eluruumi üürilepingu alusel tehtud väljamaksed. Esitatud tuludeklaratsiooni alusel vähendatakse eluruumi maksustatavat tulu 20% võrra ning tulumaks arvutatakse vastavalt ümber: tulumaks on 32 eurot ((200 – 20% × 200) × 20%). Siiski peab arvestama, et tuludeklaratsiooni alusel arvutatud tulumaksu lõplikku summat mõjutavad aastatulu ja lubatud mahaarvamised.

*Deklaratsiooni TSD (tulu- ja sotsiaalmaksu deklaratsioon) esitab väljamakse tegija, kelleks on selles näites juriidiline isik.

Renditulu

Kui eluruum antakse kasutusse inimeste majutamiseks, siis sellisel juhul 20% mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all.

Näiteks AirBnB või booking.com kaudu inimeste ajutiseks majutamiseks eluruumi kasutuse andmisel peab eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa.

Samuti ei saa 20% mahaarvamist rakendada ning renditulu tululiigi all tuleb deklareerida tulu, mida saadakse lepingust, mille eesmärk on eluruumi allrendile andmine.

Pane tähele!

Kord nädalas

Telli RMP Nädalakiri

Kolmapäeviti saadetav Nädalakiri sisaldab raamatupidamise, maksunduse ja tööõiguse valdkonna olulisi uudiseid, spetsialistide artikleid, seadusemuudatusi, nõuandeid ja soovitusi.

Töövahendid

Maksukalender Maksumäärad Numbriline Tööajafond RTJ IFRS Abitabelid Seadused MTA avalikud päringud Nädalakiri

Kalkulaatorid

Palgakalkulaator Maksuvaba tulu kalkulaator Puhkusekalkulaator Auditikalkulaator Kogumispensioni kontroll